房地产估价计算书
一、个别因素分析
（一）土地用途：××大厦的国有土地使用证所载的土地用途为商业、写字楼、高级住宅，估价对象的实际用途为公寓，依据房地产估价中的最高最佳使用原则和估价时点原则，此次评估设定用途为公寓。
（二）土地使用权性质：××大厦的土地使用权性质为出让土地，出让编号为××，土地出让年限为50年（自1993年1月5日至2043年1月4日），截至1997年4月25日，剩余土地使用年限为45.7年，截至1998年6月18日，剩余土地使用年限为44.55年，截至2001年6月5日，剩余土地使用年限为41.58年。&考试大&
（三）建筑面积：估价对象建筑面积为1084.4㎡，每套房屋的建筑面积为135.5㎡。
（四）根据××物业管理公司的介绍及其提供的《××区××路××号楼单元面积汇总表》，估价对象8套房屋的建筑面积、户型、结构、装修等情况一致。评估人员在现场勘察过程中，对其中五套房屋进行了人户调查。此次评估假设这8套房屋在建筑面积、户型、结构、装修方面情况一致，均为木质地板，乳胶漆涂刷内墒，铝合金窗，卫生问与厨房为精装修并配有厨具、洁具，每套房屋配有1～2部分体式空调。
二、区域因素分析
（一）地理位置：××大厦位于××市××区××路××号，属于××市历史上特别繁华的商业区，该大厦是××地区第一家外资开发的，集办公、商住、商业、娱乐、餐饮等多功能为一体的综合性大厦。
（二）交通便捷度：××大厦位于××市××路与××路的交叉口，周边邻运河通道海河，马场道、解放路等，距××国际空港约7km，距××火车站约8分钟车程，交通便捷度较高。
（三）周边环境及商业繁华度：××大厦位于××市历史上特别繁华的商业区，周边分布有××大饭店、××大厦、××大厦，××大厦、××世贸广场等高层建筑I除大厦裙楼的××百货外，附近还有××集团购物中心等综合性商场，距劝业场、××商厦、××道步行街、××路仅1.5km左右。各类物业相辅相成，互为推动，形成规模效应。
（四）基础设施条件：区域内基础设施条件达到“七通一平”，包括通路、供水、排水、通电、通讯、供暖、供气及土地平整。
三、市场背景分析
××位于华北平原的东北部，濒临渤海湾，京哈、京沪铁路在此交汇，成为连接海内外、南北交通的枢纽，为首都北京门户，是北方对外贸易的主要口岸和商品流通的重要集散地，是中国北方的经济中心。
××是一座有600年历史的文化名城，××的建筑享有“万国博览会”的美称。近年来，随着房改的深化、住房供给量和需求量的大幅上升，××加快了房地产市场的建设步伐。
四、估价思路及方法（同估价结果报告）
五、估价测算过程
（一）测算1997年4月25日的房地产价格
1.对采用收益法进行评估的解释
收益法是指运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常净收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产公开市场价格的一种方法。&考试大&
根据房地产评估的准则，针对房地产过去价值的评估，评估人员虽可以采用该估价时点以后的数据，以证实买卖双方在当时已充分考虑到此价格将来的合理浮动趋势，但若该数据不能真实反映估价时点的客观合理价格时，估价人员应进行逻辑上的取舍。
根据评估人员所掌握的资料，××大厦1993年起动工兴建即开始预售，直至1998年都属于销售和租赁的稳定时期，根据《中国房地产统计年鉴》所载的数据显示，××大厦于1997年的平均租金水平约为0.8美元/（㎡/d），与之类似项目的租金约为1.1～1.3美元/（㎡/d）。自1999年中期至今，随着××市高档住宅小区的兴起，人们的居住观念逐渐朝蔷小区化、规模化的方向发展，类似××大厦这样与写字楼混住，缺乏绿化环境的高档外销公寓市场处于滞销状态。根据我方的调查，1999～2001年该类物业的销售成交案例较少.租赁价格较低，不仅不再以美元支付租金.平均的租金价格也降至人民币2～3元/（㎡/d）。
显然，1999年以前的买卖双方对于这种租金剧烈下降的趋势无法做出准确的预测，租金递减比率太大超过了平均资本化率，因此采用1997年4月25日以后的、变动幅度如此大的实际租金收益数据不能客观反映该估价时点的房地产市场状况，因此本次评估无法采用收益还原法对估价对象予1997年4月25日的房地产价格进行评估。
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