房地产估价师考试《案例分析》模拟试题六

房地产估价结果报告

　　一、委托方（略）
　　二、受托方（略）
　　三、估价对象
　　（一）估价对象界定
　　××大厦位于××市××区××路××号，××路与××路交叉口的东南角，建设用地面积为4995㎡，总建筑面积约为54000㎡，为地下2层和地上31层建筑，地上分A、B两座，1～4层为商业裙楼，6～28层为公寓，29～31层为纯写字楼。
　　此次委托方委托评估的估价对象是指××大厦××单元8套房屋。8套房屋的户型相同，每套建筑面积均为135.55㎡，评估总建筑面积为1084.4㎡。&考试大&
　　（二）权利状况
　　根据评估人员掌握的资料.××大厦由××房地产开发有限公司投资开发，1993年5月申请立项并开工建设。截止估价作业日期，××房地产开发有限公司已取得××大厦的《国有土地使用证》（证号：×国用××字第××号），土地使用权性质为出让用地，土地用途为商业、写字楼、高级住宅，土地使用年限自1993年1月5日至2043年1月4日。
　　根据委托方的《鉴定委托书》，××房地产开发有限公司与××保税区××贸易有限公司、××开发建设公司产生法律纠纷，涉及标的为××大厦××单元8套房屋。我公司此次评估的是该8套房屋在1997年4月25日、1998年6月18日、2001年6月5日的完全产权的市场价格。
　　（三）建筑物状况&考试大&
　　××大厦占地面积为4995㎡，销售建筑面积为54046.66㎡，大厦外形为底部裙楼托举两栋桥角相对的方形大厦，外墙采用高级釉面锦砖与天然花岗石和玻璃幕墙贴面，地上高度约100m，建筑结构及风格在××商业区具有一定的标志性。大厦地下1～2层为设备层，地上1～4层为商业用房，5层为设备层，6～28层为公寓，29～31层为纯写字楼。大厦的A、B座各装有三部芬兰“通力”电梯；商业用房及写字楼用房采用中央空调，公寓用房采用分体式空调。此次评估的对象为××大厦××单元的8套房屋，每套建筑面积为935.55㎡，总建筑面积为108.44㎡。该8套房屋的客厅与卧室内墙刷乳胶漆，实木地板，铝合金窗，卫生问与厨房为精装修并配有厨具、洁具，每套房屋装有1～2部分体式空调。
　　四、估价目的
　　为委托方对涉及上述估价对象的民事裁判提供价格参考依据。
　　五、估价时点
　　（1）1997年4月25日；
　　（2）1998年6月18日；
　　（3）2001年6月5日。
　　六、价值定义
　　本报告的估价结果是指估价对象（建筑面积1084.4㎡，土地用途为公寓），土地出让年限为50年，在估价时点1997年4月25日，剩余土地使用年限45.7年；1998年6月18日，剩余土地使用年限44.55年；2001年6月5日，剩余土地使用年限41.58年，估价对象具备完整产权（能够在市场上公开、自由地出售）条件下的房地产市场价格。
　　七、估价依据
　　本次评估的估价依据包括中华人民共和国全国人大及其常委会、国务院、建设部、国土资源部等有关部门颁布的有关法规和政策文件，委托方及××物业管理公司提供的有关资料，我公司掌握的房地产市场行情以及估价人员实地勘察所获取的资料。具体资料如下：
　　（1）《中华人民共和国土地管理法》。
　　（2）《中华人民共和国城市房地产管理法》。
　　（3）《房地产估价规范》。
　　（4）《中国房地产统计年鉴》。
　　（5）委托方与××物业管理公司提供的涉及估价对象的有关法律文件、图表和资料（详见附件）（略）。
　　（6）我公司掌握的有关市场资料及估价人员实地勘察所获取的材料。
　　八、估价原则
　　我们在估价时遵循了以下原则：
　　（一）合法原则：房地产估价必须以房地产合法使用为前提。
　　（二）最高最佳使用原则：能给估价对象带来最高收益的使用，这种使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行。
　　（三）替代原则：房地产价格遵循替代规律，有相同使用价格或相同效用、有替代可能的房地产会相互影响和竞争，使其价格相互牵制而趋于一致。&考试大&
　　（四）估价时点原则：由于房地产市场是不断变化的，在不同估价时点，同一宗房地产往往具有不同的价格水平，本报告对估价对象的房地产市场情况及其自身情况的界定，均以其在估价时点已知或假设的状况为准。
　　九、估价思路和方法
　　本评估报告对估价对象在三个估价时点的价格进行测算
　　1.1997年4月25日
　　估价对象于1993年开始销售，1996年年底竣工并人住使用，1997年属于该大厦的平稳销售阶段，根据估价人员掌握的资料，1997年高档外销公寓的租赁及销售市场都比较稳定，有一定的市场交易量，与估价对象类似的房地产项目有A广场、B大厦、C大厦等，因此本次评估采用市场比较法测算估价对象在1997年4月25日的房地产价格。
　　2.1998年6月18日
根据评估人员对××市房地产管理部门有关人员的咨询、了解，1997年4月25日至1998年6月18日，高档外销公寓的销售市场变化不大，1998年类似房地产的销售价格与1997年基本持平，因此本次评估不对1998年6月18日估价对象的房地产价格进行调整。
　　3.2001年6月5日
根据××物业管理公司的介绍以及评估人员对××市房地产市场所掌握的资料，高档外销公寓市场在该估价时点的销售情况低迷，成交案例较少，基础数据不足。相反，租赁市场相对平稳，虽租金下降，但仍维持一定的市场交易量，因此，本次评估采用收益法测算估价对象在2001年6月5日的房地产价格。&考试大&
　　十、估价结果我公司估价人员本着公平、公正、客观的原则，在对现场进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，并运用科学的估价方法对估价对象的市场价格进行了评估。最终确定估价对象具备完整产权（能够在市场上公开、自由地出售）条件下的房地产市场价格。
　　十一、估价人员（略）
　　十二、估价作业日期　2001年6月5日至2001年7月10日。

课程	主讲	精讲班	考题预测班	模考试题班	报名
		试听	试听	试听
基本制度与政策	黑敬祥				报名
开发经营与管理	史贵镇				报名
估价理论与方法	史贵镇				报名
估价案例与分析	史贵镇				报名
房地产估价师论坛
[课程学费]精讲班200元/科 考题预测班200元/科 模考试题班100元/科 [单科套餐]精讲班+考题预测班+模考试题班=250元(送单科教辅) [全科套餐]精讲班+考题预测班+模考试题班=1000元(赠全科教辅)