（2）具体计算过程见表5：
表5收益法价值计算表
| 序号 |
内容 |
数量 |
备注 |
| 一 |
年房地产总收费（元） |
168.00 |
|
| 1 |
月租金（元/㎡） |
14.00 |
据调查周围房地产市场行情，待估第二至十二层层高为4m，该地区类似结构、层高、带类似设备装修的工业厂房租金约为14元/（㎡·月） |
| 2 |
年房地产总收益（元） |
168.00 |
|
| 二 |
年总费用（元） |
53.90 |
|
| 1 |
维修费（元） |
3.36 |
指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费用。按年房地产总收益的2%计 |
| 2 |
管理费（元） |
3.35 |
指对出租房屋进行的必要管理所需的费用，按年房地产总收益的2%计 |
| 3 |
房产税（元） |
20.16 |
按年房地产总收益的12%计 |
| 4 |
营业税及附加（元） |
9.32 |
营业税为年房地产总收益的5%计1社会事业发展费按营业税的1%计，教育附加费接营业税的3%计；城建税按营业税的7%计，总计按年房地产总收益的5.55%计 |
| 5 |
保障费（元） |
3.00 |
保险费指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用，按房屋重置价格的0.2%计，同类型房屋重量价格一般为1500元/㎡ |
| 6 |
租金损失（元） |
14.00 |
指房屋在出租过程中遇到没有出租出去的空置期，按1个月计算 |
| 7 |
租赁中介费（元） |
0.70 |
按月租金的5%计 |
| 三 |
年租金净收入（元） |
114.10 |
|
| 四 |
报酬率（%） |
5.00 |
取一年期贷款利率5.31%和一年期存款利率1.98%的加权平均值作为安全利率，同时考虑周圈物业的租售比、同期债券利率及估价对象所处社会经济环境及与其投资其他经济行为的风险后，确定报酬率为5.00% |
| 五 |
可获收益年限（年） |
46 |
根据规范，钢混结构经济耐用年限为60年。该建筑建成于1993年，房屋剩余经济耐用年限为50年，土地剩余使用年限为46年，则可收益年限为46年 |
| |
收益价格（元/㎡） |
2040 |
|
（3）计算结果：2040元/㎡。
2.成本法 （1）计算公式：根据成本法的要求，成本法估价的基本公式为：
房地产价值=土地取得成本和开发成本+建筑物开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润-建筑物折旧
（2）计算过程：根据市场调查及××的有关规定，确定以下指标。
表6重置价格计算表
| 序号 |
重置价格构成 |
单价（元） |
备注 |
| 一 |
土地使用权价值 |
438.22 |
1+2+3+4+5 |
| 1 |
土地取得成本及开发成本 |
308.84 |
根据×府[20003]综××号文，估价对象土地属于B—B1区，工业用途地面价为700元/㎡，年期修正为1-1÷(1+4.01%)46÷(1+.01%)50=0.723.容积率为3.72.容积率修正系数为1.688，经过年期，容积率修正后楼面地面价为700×0.9723×1.688÷3.72=2308.84元/㎡ |
| 2 |
土地的管理费用 |
9.27 |
为土地取得成本及开发成本的3% |
| 3 |
土地的投资利息 |
34.93 |
（1+2）×利率×开发周期，利率取5.49%，开发期为2年 |
| 4 |
土地的销售费用 |
37.47 |
（1+2+3+5）÷（1-税率）×税率，税率取8.55% |
| 5 |
土地的开发利润 |
47.72 |
（1+2）×15%，开发利润取13% |
| 二 |
建筑物价值 |
1806.70 |
1+2+3+4+5-6 |
| 1 |
建筑物开发成本 |
1604 |
a+b+c+d+e |
| a |
建安工程造价 |
1300 |
根据××市建设工程投资估算指标，估价对象层高为4m，内安装2部客用××电梯及二部载重量为3t的货用电梯，类似结构、层高、带类似设备装修的建安工程造价为1300元/㎡ |
| b |
勘察设计和前期工程费 |
78 |
包括勘察设计费，报建手续费，咨询、可行性研究、策划、规划、设计等费用按建安工程造价的6%计取 |
| c |
基础实施建设费 |
120 |
小区红线内的给水、供电、道路等 |
| d |
公共设施建设费 |
80 |
区内公共配套设施费用分摊 |
| e |
开发过程中的费用 |
26 |
包括工程监理费1%，次要项目及其他费用1% |
| 2 |
建筑物的管理费用 |
48.12 |
为建筑物开发成本的3% |
| 3 |
建筑物的投资利息 |
43.86 |
（1+2）×利率×（开发周期/2）.利率取5.31%，开发期为1年 |
| 4 |
建筑物的销售费用 |
181.73 |
（1+2+3+5）÷（1-税率）×税率，税率取8.55% |
| 5 |
建筑物的投资利润 |
247.82 |
（1+2）×15%，开发利润取15% |
| 6 |
建筑物折旧 |
318.83 |
（1+2+3+4+5）×折旧率，根据直线折旧及现场实际观察确定成新率为85%，则折旧率为15% |
| 三 |
评估价格 |
224492 |
为土地使用权价值与建筑物价值之和 |
（3）计算结果：成本法评估房地产单价为2245元/㎡
七、估价结果确定
（一）估价对象单价的确定
（1）地下室：以上采用成本法测算地下室价值为1002元/㎡。
（2）综合楼底层：采用以上两种方法测算估价对象结果，成本法测算结果为2445元/㎡，收益还原法测算结果为2638元/㎡，两种方法评估结果相差不大。本次评估采用两种方法的算术平均值作为评估结果，则估价对象的房地产单价为：（2445+2638）÷2＝2542（元/㎡）。
（3）综合楼第二至第十二层：以上采用两种方法测算估价对象结果，成本法测算结果为2245元/㎡，收益还原法测算结果为2040元/㎡，两种方法评估结果相差不大。本次评估采用两种方法的算术平均值作为评估结果，则估价对象的房地产单价为：（2245+2040）/2=2143（元/㎡）。
具体如下表：
表7估价对象价值的确定表
| 楼层 |
建筑面积（㎡） |
房地产单（元） |
总价（元） |
| 地下一层 |
1542.69 |
1002 |
1545775 |
| 第一层（含夹层） |
1353.23 |
2542 |
3439911 |
| 第二至第十二层 |
14646.58 |
2143 |
31387621 |
| 合计 |
1754250 |
|
36373307 |
（二）房地产评估结果
估价对象在估价时点2002年5月23日的价值为人民币3637.33万元（大写：人民币叁仟陆佰叁拾柒万叁仟叁佰圆整）。
（1）房地产估价报告中缺目录。
（2）房地产估价报告中缺致委托方函。
（3）房地产估价报告中缺估价师声明。
（4）估价报告未在估价机构存档。
（5）估价结果缺单价。
（6）未在报告中说明待估地下室不计地价的原因。
（7）在用成本法计算时公式中缺销售费用一项。
（8）在用成本法列表计算中“销售费用”应是“销售税费”。
（9）在用成本法列表计算“建筑物的投资利润”中的“开发利润”应表述为“建筑物投资利润率”。
（10）在用成本法列表计算“土地的开发利润”中的“开发利润取15％”应表述为“土地投资利润率取15％”。
（11）在用收益法计算年总费用（运营费用和有效毛收入）时，也应说明这是客观正常情况下的费用。
（12）在用收益法计算年总费用（运营费用和有效毛收入）时，应包括设备的折旧费（由于装修是由承租方负担的，所以装修部分的折旧费不用计算在内）。
（13）在用收益法计算可获得收益年限时，建筑物建成年代应是1992年，而不是1993年。
（14）在计算土地取得成本及开发成本时，应说明土地报酬率4.01％的由来。
（15）在计算土地取得成本及开发成本时，年期修正计算中分子分母应颠倒过来。
（16）缺附件。收入计算应为190086万元×（1-10％-5％）=161573元（两率不是连乘是连加）。
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