2013年注册税务师《税法二》第三章学习笔记：第3节 第三节 转让房地产增值额的确定 在计算土地增值税时，首先应该考虑是什么样的纳税人。 卖地有卖地的方法，卖房有卖房的方法；新房有新房的办法，老房有老房的办法。 土地增值额＝转让房地产收入－税法规定的扣除项目金额 【注意】收入与成本费用配比。比如某房地产企业取得了一块50000平米的地，建设A、B、C三个项目，整个开发过程中的成本、费用应该在三个楼盘之间进行分配，将来销售A楼盘时，计算土地增值税时，应该按A项目所分摊的地价款、开发成本等作为扣除项目。 一、收入额的确定 纳税人转让房地产所取得的收入，是指包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关的经济利益。确定收入额时，不允许减除任何成本费用。 二、扣除项目及其金额
新项目转让——房地产企业扣除5项(重点) ①取得土地使用权所支付的金额 ②房地产开发成本 ③房地产开发费用 ④与转让房地产有关的税金 ⑤财政部规定的其他扣除项目 1．取得土地使用权所支付的金额（买地的钱） 指纳税人为取得土地使用权支付的地价款和按国家规定缴纳的有关费用之和。 【解释】取得土地使用权所支付的地价款，可以有三种形式：（客观题） （1）以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金； （2）以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的土地出让金； （3）以转让方式取得土地使用权的，为实际支付的地价款。 2．房地产开发成本 指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。 （1）土地征用及拆迁补偿费。包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 （2）前期工程费。包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。 （3）建筑安装工程费。指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。 （4）基础设施费。包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通信、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 （5）公共配套设施费。包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 （6）开发间接费用。指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 3．房地产开发费用 房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。分两种情况确定扣除： （1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%以内（注：利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额）。 （2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内。 房地产开发费用计算中还须注意两个问题： 第一：利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除； 第二：对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。 4．与转让房地产有关的税金
【提示】只有与转让房地产项目有关的税金才可以在计算土地增值税的增值额时作为扣除项目扣除。 【举例】1．楼盘建成后对外出租缴纳的营业税——属于企业所得税前可以扣除的税金，不属于计算土地增值税额的增值额时可以扣除的税金。 2．销售不动产缴纳的营业税——属于计算土地增值税的增值额可扣除的税金和企业所得税前可扣除的税金。 5．财政部确定的其他扣除项目 从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除： 加计扣除费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×20% （二）旧房及建筑物扣除项目（老房子有老办法） 1．房屋及建筑物的评估价格。（不是房屋原值） 2．取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。 3．转让环节缴纳的税金。 房屋及建筑物的评估价格（不是房屋原值）： 评估价格＝房地产重新购置价格×成新度折扣率 房地产重新购置价格的含义是：对旧房及建筑物，按转让时的建材价格及人工费用计算，建造同样面积、同样层次、同样结构、同样建设标准的新房及建筑物所需花费的成本费用。（70年代办公楼200万盖的,6成新,2009年建设同样的需要3000万，所以2009年转让时的评估价格=3000×60%） 注意，评估仅仅针对房产，不评估土地。单纯的土地转让，计算土地增值税时，一般不需要评估价格。 （特殊强调）纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，取得土地使用权所支付的金额、旧房及建筑物的评估价格，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。 对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。 |
