注册税务师考试投资性房地产选材及案例解析 （1）常见客观题选材 ① 投资性房地产的界定； ② 投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的会计处理原则； ③ 投资性房地产成本计量模式转为公允价值计量模式的会计处理原则及关键核算指标的计算； ④ 公允价值计价的投资性房地产转化为自用房地产或存货时的会计处理原则，以及自用房地产或存货转换为以公允价值计价的投资性房地产时的会计处理原则； ⑤ 投资性房地产在处置时的损益额的计算。 （2）典型案例解析 典型案例1－1【单项选择题】乙公司于20×7年8月自行建造的办公大楼达到了预定可使用状态并投入使用，建设期间耗费工程物资1 638万元，并领用了本企业生产的库存商品一批，成本160万元，计税价格200万元，增值税税率为17%，另支付在建工程人员薪酬362万元。该办公楼预计使用寿命为20年，预计净残值为94万元，采用直线法计提折旧。20×9年1月1日乙公司将该办公大楼租赁给丙公司，租赁期为10年，年租金为240 万元，租金于每年年末结清，乙公司对投资性房地产采用公允价值模式计量。与该办公大楼同类的房地产在20×9年年初的公允价值为2 200万元，20×9年年末的公允价值分别为2 400万元。2×10年1月，乙公司以2 500万元的价格将该项办公大楼转让给丙公司，假定不考虑相关税费。则办公大楼由自用转为出租时形成的增值应列入（ ）。 A.贷记“资本公积”145万元 B.贷记“公允价值变动损益”126万元 C.贷记“公允价值变动损益”146万元 D.贷记“资本公积”146万元 『正确答案』D 『答案解析』 ① 办公大楼的入账成本＝1 638＋160＋200×17%＋362＝2 194（万元）； ② 20×7年办公楼提取的折旧额度＝（2 194－94）÷20×4/12＝35（万元）； ③ 20×8年办公楼提取的折旧＝（2 194－94）÷20＝105（万元）； ④ 20×9年因出租转为以公允价值模式计量的投资性房地产时产生的暂时增值额＝2 200－（2 194－35－105）＝146（万元）。 典型案例1－2【单项选择题】资料同前，乙公司2×10年因此办公楼产生的其他业务利润为（ ）万元。 A.300 B.200 C.446 D.346 『正确答案』C 『答案解析』 ① 20×9年末因公允价值调整产生的暂时增值额＝2 400－2 200＝200（万元）； ② 2×10年出售办公楼时产生的其他业务收入＝2 500（万元）； ③ 2×10年出售办公楼时产生的其他业务成本＝2 400（万元）； ④ 2×10年出售办公楼时由暂时增值额转为的其他业务成本＝146＋200＝346（万元）； ⑤ 2×10年出售办公楼产生的其他业务利润＝2 500－2 400＋346＝446（万元）。 |
