2013年注册税务师《税法二》第一章学习笔记：第7节 第七节 房地产开发经营业务的所得税处理 一、除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工： （1）开发产品竣工证明报房地产管理部门备案。 （2）开发产品已开始投入使用。 （3）开发产品已取得了初始产权证明。 完工的三个条件基本相同，采用竣工、使用、产权孰早的原则 举例说明，2008年2月，S房地产开发公司把一栋写字楼出包给祥瑞建筑公司承建。7月，S公司将该写字楼预售给大华服装厂，收到预付款300万元。10月10日，S公司将该写字楼竣工证明材料上报房地产管理部门备案。10月20日，S公司取得了该写字楼的初始产权证明，但该写字楼已于9月20日交付购买方使用。S公司在计算该写字楼时，完工时间应以9月20日为准，而不是10月10日，也不是10月20日。 二、收入的税务处理（熟悉） 1．开发产品销售收入的范围 销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理（客观题）。 【例题·计算题】甲房地产企业销售商品房收取货币资金4000万元，其中含代市政部门收取的专用基金300万元，由甲企业开具发票；另含代物业管理部门预收20万元的垃圾处置费，由物业管理部门开具发票。则该房地产企业的收入为4000-20=3980（万元）。 2．收入的实现规则，具体按以下规定确认： （1）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入实现。 （2）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 （3）采取银行按揭方式销售开发产品，应按销售合同或协议约定价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。 （4）采取委托方式销售开发产品 ①采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按约定的价款于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。 ②视同买断方式委托代销开发产品的。
 ③采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式的
④采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。 3．视同销售的确认： 企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售。确认收入（或利润）的方法和顺序为： （1）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定； （2）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定； （3）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。 4．企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：（一看房屋性质，二看房屋区域）
5．企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。 6．（未售先租）企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。 三、成本、费用扣除的税务处理（熟悉） 1．基本扣除规范 企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。 2．企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除。 3．公用部分——强调与销售收入的配比关系 企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。 4．基本配套设施——会所、物业管理场所、热力站、文体场馆、幼儿园、电站、水厂等，视其营利性与否有不同处理。（客观题考点）
5．附加配套设施——单建的通讯、医疗、学校设施，应单独核算成本。合建的通讯、医疗、学校设施——经济补偿可抵扣建造成本。 6．按揭担保金——不得减少计税所得，但实际发生损失时可以据实扣除。 7．委托境外机构销售的销售费用（含佣金或手续费）——不超过委托销售收入10%的部分，准予据实扣除。 四、计税成本的核算方法（熟悉） “六个原则”确定计税成本对象； “六项费用”构成开发产品计税成本支出内容； “五道程序”完成企业计税成本核算； “四把尺子”可靠地计量和核算企业开发、建造的开发产品成本； “六种特例”合理分配成本项目。 计税成本对象的“六个原则”：
计税成本的“六项费用”、成本核算“五道程序”：
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