2013年注册税务师《税法二》第七章精讲讲义：第3节 第三节 计税依据和应纳税额计算 一、计税依据 1.国有土地使用权出售、房屋买卖，其计税依据为成交价格。 2.土地使用权赠与、房屋赠与，其计税依据由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。 3.土地使用权交换、房屋交换，其计税依据是所交换的土地使用权、房屋的价格差额。 4.国有土地使用权出让，其计税依据为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。 (1)以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。 没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定: ①评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。 ②土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。 (2)以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。 (3)先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。 (4)已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费用成为完全产权住房的，免征土地权属转移的契税。 5.房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款，买卖装修的房屋，装修费用应包括在内。 【典型例题1】根据契税相关规定，房屋赠与时契税的计税依据是( )。 A.协议成交价格 B.所在地省级人民政府公示的土地基准价格 C.不同地段的土地使用权及房屋转让的成交价格 D.征收机关参照当地土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定的价格 『正确答案』D 『答案解析』土地使用权赠与、房屋赠与，其计税依据由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。 【典型例题2】下列情形中，由征收机关参照市场价格核定契税计税依据的有( )。 A.房屋赠与 B.国有土地使用权赠与 C.协议方式出让国有土地使用权的 D.以竞价方式出让国有土地使用权的 E.成交价格明显低于市场价格且无正当理由的房屋交换 『正确答案』ABE 『答案解析』选项C，以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格;选项D，以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。 二、契税应纳税额的计算：应纳税额=计税依据×税率 【典型例题3】居民甲某有四套住房，将一套价值120万元的别墅折价给乙某抵偿了100万元的债务;用市场价值70万元的第二、三两套两室住房 与丙交换一套四室住房，另取得丙某赠送价值12万元的小轿车一辆;将第四套市场价值50万元的公寓房折成股份投入本人独资经营的企业。当地确定的契税税率 为3%,甲、乙、丙纳税契税的情况是( )。 A.甲不缴纳，乙30000元，丙3600元 B.甲3600元，乙30000元，丙不缴纳 C.甲不缴纳，乙36000元，丙21000元 D.甲15000元，乙36000元，丙不缴纳 『正确答案』A 『答案解析』甲不需要缴纳契税;乙：应纳契税=100×3%×10000=30000(元);丙：应纳契税=12×3%×10000=3600(元)。 【典型例题4】甲某是个人独资企业业主，2010年1月将价值60万元的自有房产投入独资企业作为经营场所，3月以200万元的价格购入一处房 产;6月将价值200万元的自有仓库与另一企业价值l60万元的仓库互换，甲某收取差价40万元。甲某以上交易应缴纳契税( )万元。(契税的税率为 4%) A.8 B.8.4 C.9.6 D.16 『正确答案』A 『答案解析』以自有房产作股投入本人独资经营的企业，免纳契税;房屋交换，其价值不相等的，按超出部分由支付差价方缴纳契税。 应缴纳契税=200×4%=8(万元) |
