2013年注册税务师《税法二》第七章精讲讲义：第2节

　　一、征税范围：契税的征税对象为发生土地使用权和房屋所有权权属转移的土地和房屋。其具体征税范围包括：国有土地使用权出让;土地使用权转让，包括出售、赠与和交换;房屋买卖。

　　(一)视同买卖房屋：

　　1.以房产抵债或实物交换房屋按房屋现值缴纳契税。

　　2.以房产作投资或作股权转让按投资房产价值或房产买价缴纳契税。(自有房产作股投入本人经营企业，免纳契税)

　　3.买房拆料或翻建新房，应照章征收契税。

　　(二)房屋赠与：以获奖方式取得房屋产权的，其实质是接受赠与房产，应照章缴纳契税。

　　(三)房屋交换：房屋产权相互交换，双方交换价值相等，免纳契税，办理免征契税手续。其价值不相等的，按超出部分由支付差价方缴纳契税。

　　契税=15×3%=0.45(万元)

　　(四)企业改制重组中的契税政策

　　1.企业公司制改造。

　　(1)非公司制企业整体改建为有限责任公司或股份有限公司，或有限责任公司整体改建为股份有限公司的，对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。

　　(2)非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司，以其部分资产与他人组建新公司，且该国有独资企业(公司)在新设公司中所占股份超过50%的，对新设公司承受该国有独资企业(公司)的土地、房屋权属，免征契税。

　　(3)国有控股公司以部分资产投资组建新公司，且该国有控股公司占新公司股份85%以上的，对新公司承受该国有控股公司土地、房屋权属免征契税。

　　2.企业股权转让。

　　(1)在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。

　　(2)对新设企业承受原企业的土地、房屋权属应征收契税。

　　(3)以出让方式或国家作价出资(入股)方式承受原改制重组企业划拨用地的，对承受方应征收契税。

　　3.企业合并。

　　依据法律规定、合同约定，合并改建为一个企业，且原投资主体存续的，对其合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。

　　4.企业分立。

　　依据法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，不征收契税。

　　5.企业出售。

　　国有、集体企业出售，被出售企业法人予以注销，并且买受人按劳动法等国家有关政策妥善安置原企业全部职工，其中与原企业30%以上职工签订服务 年限不少于3年的劳动用工合同的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税;与原企业全部职工签订服务年限不少于3年的劳动用工合同的，免征契 税。

　　6.企业注销、破产。

　　企业依照有关法律、法规的规定实施注销、破产后，债权人(包括注销、破产企业职工)承受注销、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税; 对非债权人承受注销、破产企业土地、房屋权属，凡按照《劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工，其中与原企业30%以上职工签订服务年限 不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税;与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，免征契税。

　　7.其他情形。

　　经国务院批准实施债权转股权的企业，对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。

　　政府主管部门对国有资产进行行政性调整和划转过程中发生的土地、房屋权属转移，不征收契税。

　　企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税。

　　公司制企业在重组过程中，以名下土地、房屋权属对其全资子公司进行增资，属同一投资主体内部资产划转，对全资子公司承受母公司土地、房屋权属的行为，不征收契税。

　　(五)房屋附属设施有关契税政策

　　1.对于承受与房屋相关的附属设施(包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室，下同)所有权或土地使用权的行为，征收契税;对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移的，不征收契税。

　　2.采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。

　　3.承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税;如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。

　　4.对承受国有土地使用权应支付的土地出让金，要征收契税。不得因减免出让金而减免契税。

　　5.对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的，应征收契税。计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用。

　　6.土地使用者将土地使用权及所附建筑物、构筑物等(包括在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他附着物)转让给他人的，应按照转让的总价款计征契税。

　　7.土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地 使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济 利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳契税。

　　二、纳税人：

　　在境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。

　　三、税　率

　　1.契税实行幅度比例税率，税率幅度为3%～5% 。

　　2.从2010年10月1日起，对个人购买90平方米及以下且属家庭唯一住房的普通住房，减按1%税率征收契税。