2013年注册税务师税法一：销售不动产营业税的规定

　　一、税目与税率——5%

　　销售不动产，是指有偿转让不动产所有权的行为。

　　特别关注：

　　1.以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。在投资后转让其股权的，也不征收营业税。

　　2.对外商投资企业和外国企业规定：

　　（1）处置债权重置资产，不征收营业税；（2）处置股权重置资产所取得的收入，不征营业税；（3）处置其所拥有的实物重置资产，该项资产属于不动产的，征收营业税。

　　3.单位或个人将不动产无偿赠与他人的行为，视为销售不动产。

　　4.纳税人自建住房销售给本单位职工，属于销售不动产行为，应照章征收营业税。

　　5.变化：个人销售已购住房——5年内不区分性质，均按转让全额征收营业税。

　　二、纳税人

　　三、计税依据

　　1.单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。

　　2.单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。

　　注意：

　　第一，房地产开发公司销售商品房，要代当地政府及有关部门收取一些资金或费用，对此类费用，不论其财务上如何核算，都应该作为销售不动产的营业额计征营业税。

　　第二，单位将不动产无偿赠与他人的营业额问题

　　组成计税价格＝营业成本或工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）

　　第三，转让企业产权是整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为，转让企业产权不征收营业税。

　　四、申报与缴纳

　　销售不动产采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

　　纳税人销售不动产，应当向不动产所在地主管税务机关申报纳税。

　　五、税收优惠

　　1.个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　2.个人（含个体工商户及其他个人）无偿赠予不动产、土地使用权，属于以下情形之一的，暂免征收营业税：（1）离婚财产分割；（2）无偿赠予配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；（3）无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或赡养人；（4）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

　　3.新增：纳税人在资产重组中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或部分实物资产以及与其相关的债权、债务和劳动力一并转让给其他单位和个人，不属于营业税的征税范围，其中涉及的不动产转让，不征收营业税。

 

2013年注册税务师税法一：销售不动产营业税的规定的延伸阅读——一次通过注册税务师五科的备考经验

 

　　我原本是“门外汉”，对财务会计和税法一窍不通，要由浅入深、由点到面，再到融会贯通掌握，的确有一定的难度。他把自己的学习方法叫做“大网撒、重点抓”的点面结合法。

　　“我是2000年报名参加注册税务师全科考试的，因为从拿到教材到考试仅有五个月的时间，所以，每个月就必须学完一门。我要求自己每天至少保证4个小时的看书时间，而且，每小时至少要看10页。如果有时间，我还要尽量多看几页，以便为自己腾出全面复习的时间。”

“我将每一科目的学习分成三个阶段：第一阶段是读透教材阶段，我自己把它称为‘大网撒’阶段。这个阶段看书关键在于‘细’，要逐章逐节仔细看，在读透弄懂的基础上，圈出看书的重点、难点和疑点，然后分别记录下来。第二阶段是做题阶段，既是对教材消化理解阶段，也是将教材前后贯穿的阶段，这个阶段关键在于‘透’。只有通过做习题，才能将教材从前到后地串起来，才能对教材的理解达到‘透’的程度。做习题也要得法，要一边做一边找出做错的原因。拿《税法(ⅰ)》的一道综合题来说，往往涉及流转税的各个税种，你如果不做题，就很难将教材融会贯通。第三个阶段是再读书阶段，也是‘重点抓’的阶段。这个阶段，我一边将做题时弄错的地方加深记忆，一边注意新的税收政策和经济改革热点，这些地方往往都是考试的重点。”