估价师声明(略) 估价的假设和限制条件(略)
××××房地产估价结果报告
一、委托人(略) 二、估价机构(略) 三、估价对象 (一)区位状况(略) (二)实物状况 (1)建筑物实物状况 建筑面积:243.70m2 建筑结构:钢筋混凝士结构 总层数及所在层数:估价对象所在建筑物数为14层,估价对象位于第1、2层 竣工日期:2005年9月10日 成新率:现状成新为十成新 层高:经现场查勘,估价对象1层层高约4.5m,2层层高约3.2m 建筑物实际用途:1~2层为商铺,其余为写字楼 装修情况:(略) 设施设备:(略) 工程质量:(略) 维护、保养情况:良好 大厦利用现状:经现场查勘,估价对象所在大厦商铺均处营业状态,利用率较高,其中估价对象商铺由业主自营食品超市。 物业管理状况:(略) 绿化等其他情况:(略) (2)土地实物状况 土地用途:1~2层为商业服务。 土地等级:商业Ⅲ级 土地开发程度:七通一平 土地出让年限:40年,至2044年4月9日止 形状、地势、地质;水文状况:(略) (三)权益状况 (1)建筑物权益状况。根据委托人提供的《房屋所有权证》(证号X×号)相关内容,估价对象建筑物产权人为王某,无共有权人,建筑物证载用途为商业服务。建筑面积共243.7m2。其中1层121.85m2,2层121.85m2,钢筋混凝土结构。 (2)土地使用权权益状况。根据委托人提供的《国有土地使用证》(证号××号)相关内容,使用权人为王某,估价对象土地用途为商业服务,土地使用权取得方式为出让,出让年限40年,截至2044年4月9日。 (3)他项权利状况。据权证记载,估价对象曾设定抵押权。抵押权人为××银行××分行,王某已将贷款还清,该抵押权已注销。至估价时点估价对象无其他他项权利登记,据调查估价对象也无权属、经济等纠纷。 四、估价目的 为确定房地产转让价格提供参考依据面评估房地产市场价值。 五、估价时点 2006年10月10日 六、价值定义 本次估价结果为估价对象房地产在估价时点、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的公开市场价值;其中土地使用权价格为出让商业服务用途、剩余年限至2044年4月9日下的公开市场价值。 七、估价依据(略) 八、估价原则(略) 九、估价方法 根据本次估价的特定目的,估价人员严格遵循房地产估价原则,在认真分析研究所掌握的资料,进行实地查勘和对邻近地区的调查之后,针对估价对象的实际情况,确定运用市场法、收益法作为本次估价方法,并对以上两种方法测算的价格加以综合,最终求取估价对象的总价格和单位价格。 十、估价结果 经过估价人员实地查勘、资料分析与计算论证,并结合XX市房地产行情,确定估价对象在2006年10月10日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产市场价值为170.41万元,大写金额:人民币壹佰柒拾万零肆仟壹佰元整;按建筑面积计,平均单价为6993元/m2,大写金额:每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整。 十一、估价人员(略) 十二、估价作业期 2006年10月10日至2006年10月15日 十三、估价报告应用的有效期 本估价报告自估价报告出具之日起有效期一年。如果超过应用有效期,本公司不负任何责任。估价报告只能用于与估价目的相符的用途。 十四、有关说明(略)
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