2015年房地产估价师《制度与政策》法律辅导知识

　　三是要清楚自然人的分类。

　　也就是根据自然人不同的认知能力，将自然人分为完全民事行为能力人、限制民事行为能力人和无民事行为能力人3种。我们关键要搞清这三类自然人的范围：① 从年龄上分，完全民事行为能力人包括18周岁以上的公民以及16周岁以上不满18周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的。 10周岁以上的未成年人为限制民事行为能力人。不满10周岁的未成年人为无民事行为能力人。②从能否完全辨认自己行为的精神病人来划分，凡不能完全辨认自己行为的精神病人是限制民事行为能力人;不能辨认自己行为的精神病人为无民事行为能力人。记住一个是“不能完全辨认”，一个是“不能辨认”。

　　四是要掌握关于宣告失踪和宣告死亡的条件和宣告部门。要分清：公民下落不明满2年的，可以宣告失踪;公民下落不明满4年的，可以宣告死亡。宣告部门都是人民法院。

　　3)要掌握有关《中华人民共和国合同法》的内容。

　　一是要搞清合同的订立程序，即要约和承诺两个步骤的含义与特点，同时还要掌握要约与要约邀请的区别。如2005年的试题中，有一道判断题：承诺由受要约人向要约人作出，并且在规定的期限内到达要约人时才能生效。(√)

　　只有掌握了下述内容：“承诺必须向要约人作出，如果向要约人以外的其他人作出，则只能视为对他人发出要约，不能产生承诺效力。承诺必须在规定的期限内到达要约人。承诺只有到达要约人时才能生效”，这道题才能做正确。

　　二是要掌握有关《中华人民共和国合同法》中的定金罚则。2004年试题中，有一道判断题：某房地产开发公司与另一企业签订了土地使用权转让合同，土地总价款为3000万元，房地产开发公司向企业先支付了700万元定金。此后由于该地区投资环境改善，该企业未履行土地使用权转让合同，则该企业应向房地产开发公司返还1400万元。(X)

　　这是一道涉及计算的判断题。我们要熟悉《中华人民共和国担保法》中“定金的数额不得超过主合同标的额的 20%” 的规定以及《中华人民共和国合同法》的规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金”。因为3000万元 ×20%=600万元，房地产开发公司向企业先支付了700万元定金，对于超出600万元的100万元，则不应双倍返还定金。

　　4)有关物权法的内容。目前《中华人民共和国物权法》已出台并实施，我们要结合其中的规定掌握用益物权和担保物权的特点及分类。如2005年试题中，有一道多项选择题：担保物权包括(CDE)。

　　A.地役权

　　B.典权

　　C.抵押权

　　D.留置权

　　E.质权

　　此题知识点包括：用益物权包括承包经营权、建设用地使用权(国有土地使用权)、宅基地使用权(居住用途的集体土地使用权)、地役权等。目前《物权法》未把“典权”列入其中。担保物权包括抵押权、质权、留置权等。

　　5)要搞清物权与债权在主体、客体和内容方面的区别。

　　①概念：物权指权利主体在法律规定的范围内，对物的直接管理和支配，并排除他人干涉的权利。债权是权利主体按照合同约定或者法律规定，请求相对人为或不为特定行为的权利。

　　②性质、特征：物权是对事权，具有独占性、排他性，反映物质财富的静态所有关系。债权是对****，不具有排他性，反映动态的财产流转关系。

　　③法律关系主体：物权是特定权利主体和不特定义务主体之间的法律关系。债权是特定当事人之间的法律关系。

　　④客体：物权的客体是物;债权的客体是物、行为、智力成果。

　　⑤内容：物权是对物的直接管理和支配，并排除他人干涉。债权是请求债务人履行债务。

　　⑥权能：物权具有占有、使用、收益和处分权。债权具有请求权和受领权。