2013房地产估价师理论与方法最新习题：第四章 第四章 房地产价格影响因素 一、单项选择题 1、下列关于房地产价格影响因素的表述中，不正确的有（ ）。 A、汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率上升，会导致房地产价格上涨；相反，则导致房地产价格下降 B、在实际估价中应尽量先采用定性分析，判断房地产价格的影响因素 C、不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向和程度是不尽相同的 D、理论上，房地产价格与利率因素呈负相关 2、下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是（ ）。 A、外观 B、楼层 C、层高 D、装修 3、（ ）房地产的区位优劣，主要是看其交通、周围环境景观、公共服务设施完备程度。 A、别墅 B、商业 C、居住 D、工业 4、下列房地产价格影响因素中，不属于区位因素中的位置因素的是（ ）。【2011年真题】 A、朝向 B、楼层 C、方位 D、交通条件 5、（ ）是更科学但较复杂的一种距离，它是把交通时间、交通费用统一用货币来衡量，以反映距离。 A、空间曲线距离 B、交通路线距离 C、经济距离 D、交通时间距离 6、下列房地产中，一般情况下，价格对楼层最为敏感的是（ ）。【2012年真题】 A、商业用房 B、住宅 C、写字楼 D、工业用房 7、当人口数量增加时，对房地产的需求就会（ ），房地产价格也就会上涨；而当人口数量减少时，对房地产的需求就会（ ），房地产价格也就会下落。 A、增加，增加 B、减少，减少 C、减少，增加 D、增加，减少 8、一般来讲，人口总量虽然不变，而随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是（ ）。 A、上涨 B、下跌 C、保持相对稳定 D、先涨后跌 9、（ ）是指在一定时期内因迁入和迁出因素的消长导致的人口数量增加或减少，即迁入的人数与迁出的人数的净差值。 A、人口机械增长 B、人口自然增长 C、人口净增长 D、人口负增长 10、（ ）是该地区一年内人口因出生和死亡因素的消长导致的该地区人口增减的绝对数与其同期年平均总人数之比。 A、人口自然增长率 B、人口机械增长率 C、人口平均增长率 D、人口绝对增长率 11、（ ）一般是指政府采取种种措施来抑制房地产价格上涨。 A、低价格政策 B、高价格政策 C、均价格政策 D、最高价格政策 12、下列房地产市场调控政策等措施中，会导致房地产市场价格上升的是（ ）。 A、降低房地产开发贷款利率 B、增加土地有效供给 C、降低契税 D、提高购房贷款利率 13、对于（ ）房地产来说，房产税会减少房地产的净收益，从而会直接导致房地产价格降低。相反，减免房地产持有环节的税收会导致房地产价格上升。 A、收益性 B、具有潜在开发能力 C、再开发 D、公益性 14、下列房地产价格影响因素中，不属于经济因素的是（ ）。【2012年真题】 A、居民收入增加 B、房产税征收 C、人民币升值 D、居民消费价格指数上升 15、政府对土地的垄断会导致中国房地产价格（ ）。 A、上升 B、下降 C、不变 D、不相关 16、理论上，利率上升，房地产价格（ ）。 A、上升 B、下降 C、不变 D、不相关 17、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于（ ）。（2005年试题） A、社会因素 B、环境因素 C、人口因素 D、行政因素 18、影响房地产价格的心理因素不包括（ ）。 A、投机心理 B、讲究风水 C、吉祥数字 D、时尚风气 19、影响某套住房价格的实物因素不包括（ ）【2011年真题】 A、装修 B、户型 C、层高 D、楼层 20、对商业用房而言，一般地说，地上一层的价格或租金最高，其他层的价格或租金较低，一般不到地上一层价格或租金的（ ）。 A、80％ B、75% C、70% D、60％ 二、多项选择题 1、下列属于房地产影响因素中的区域因素的是（ ）。 A、完备程度 B、配套设施 C、经济发展状况 D、环境状况 E、利率 2、土地实物因素包括（ ）。 A、面积 B、形状 C、地形 D、土壤 E、位置 3、影响房地产价值的权益因素包括（ ）。（2008年真题） A、房地产权利设立及其行使的限制 B、房地产区位的限制 C、房地产使用管制 D、房地产通风采光的限制 E、房地产相邻关系的限制 4、下列房地产价格影响因素中，属于房地产区位因素的有（ ）。【2012年真题】 A、税收政策 B、城市规划调整 C、环境状况 D、城市基础设施状况 E、汇率 5、下列影响房地产价格的因素中，属于区位因素的有（ ）。 A、交通便捷程度 B、朝向、楼层 C、周围环境和景观 D、建筑规模 E、外部配套设施 6、根据人口增长的绝对数量，人口增长有（ ）几种情况。 A、人口正增长 B、人口累计增长 C、人口净增长 D、人口零增长 E、人口负增长 7、下列情况中会导致房地产价格上升的是（ ）。 A、上调贷款利率 B、收紧房地产开发贷款 C、开征房地产持有环节的税收 D、减免房地产持有环节的税收 E、提高最低购房首付款比例 8、下列影响房地产价格的因素中，属于经济因素的是（ ）。 A、房地产投机 B、物价变动 C、经济发展状况 D、居民收入水平 E、政府规制 9、下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有（ ）。 A、居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格的上升 B、如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大 C、如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产价格上升 D、如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，则对房地产价格影响不大 E、居民收入水平的变化对房地产价格的影响不大 10、影响房地产价格的社会因素，不包括（ ）。 A、政治安定状况 B、社会治安状况 C、城市化 D、居民收入 E、环境 11、下列影响房地产价格的因素中、不属于国际因素的是（ ）。 A、世界经济状况 B、政治安定状况 C、政治对立状况 D、军事冲突状况 E、城市化状况 12、反映一般物价变动的指标是（ ）。 A、城镇居民人均可支配收入增长率 B、农村居民人均纯收入增长率 C、居民消费价格指数 D、生产资料价格指数 E、居民可支配收入指数 13、影响房地产价格的社会因素，主要有（ ）。 A、政治安定状况 B、社会治安程度 C、房地产投资 D、房地产投机 E、城市化 14、GDP由（ ）部分构成。 A、商品 B、消费 C、投资 D、政府购买 E、净出口 三、判断题 1、在影响房地产价格的各因素中，如果某影响因素最初对某房地产价格的影响是正向的，但随着该影响因素的变化，其对该房地产价格的影响可能出现相反的情况。（ ）（2003年试题） 对 错 2、一般地说，凡是面积过于狭小而不利于经济使用的土地，在任何情况下单位价格都较低。 对 错 3、一般情况下，商场与住宅相比，楼层对价格的影响比朝向对价格的影响大。（ ） 对 错 4、供役地在给他人方便时，土地所有权人或土地使用权人有可能要遭受某些损失，在这种情况下，地役权的存在会降低供役地的价值。（ ） 对 错 5、周围环境是否良好、交通是否有利于商品运输是确定商业用房位置优劣的首要因素。（ ） 对 错 6、房地产的自然地理位置虽然固定不变，但其社会经济位置却会发生变化。这种变化可能是由于城市规划的制定或修改，交通建设或改道，也可能是由于其他方面的建设引起的。（ ） 对 错 7、在使用交通时间距离时，应采用与该房地产有代表性的使用者相对应的交通工具和出行时间来测量。（ ） 对 错 8、交通管制对房地产价格的影响结果如何，要看这种管制的内容和房地产的使用性质。（ ） 对 错 9、某一地区的人口机械增长率是该地区一年内人口因出生和死亡因素的消长，导致的该地区人口增减的相对数与其同期年平均总人数之比。（ ） 对 错 10、一般说来，随着家庭人口规模小型化，即家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需要的住房总量将增加，房地产价格有上涨的趋势。（ ） 对 错 11、税收是影响房地产价格的制度政策因素之一，在买方市场条件下减少房地产开发环节的税收会使房地产价格下降。（ ）【2011年真题】 对 错 12、对房地产价格有影响的住房相关规划和计划主要有住房建设规划和年度计划、住房保障发展规划和年度计划。（ ） 对 错 13、一般来说，国内生产总值的增长会形成较多供给，引起房地产价格下降。（ ） 对 错 14、高收入者收入的增加比中低收入者收入的增长更能增加房地产的消费需求。（ ） 对 错 15、一般来说，房地产价格的上涨率是高于一般商品价格的上涨率的。（ ） 对 错 16、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于行政因素。（ ） 对 错 17、将较落后地区管辖的某个地方划归相对较发达地区管辖，通常会导致这个地方房地产价格上涨。（ ） 对 错 18、某一地带有铁路，则铁路一定是增值因素。（ ） 对 错 19、房地产价格在短期内通常有上下波动，在短期内可以看出其变动规律和发展趋势。（ ） 对 错 20、在遭受战争威胁时，房地产价格是上涨的趋势。（ ） 对 错 四、单项选择题答案 1、【正确答案】B 【答案解析】许多因素对房地产价格的影响难以用数学公式或数学模型来量化。参见教材P121。 【该题针对“房地产价格影响因素1”知识点进行考核】 2、【正确答案】B 【答案解析】楼层属于区位因素。参见教材P123。 【该题针对“房地产价格影响因素1”知识点进行考核】 3、【正确答案】C 【答案解析】居住房地产的区位优劣，主要是看其交通条件、配套设施完备程度、周围环境和景观。参见教材P129。 【该题针对“房地产价格影响因素1”知识点进行考核】 4、【正确答案】D 【答案解析】交通条件和位置条件是平行关系。参见教材P132～134。 【该题针对“房地产价格影响因素1”知识点进行考核】 5、【正确答案】C 【答案解析】经济距离是更科学但较复杂的一种距离，它是把交通时间、交通费用统一用货币来衡量，以反映距离。参见教材P133。 【该题针对“房地产价格影响因素1”知识点进行考核】 6、【正确答案】A 【答案解析】对某层商业用房来说，楼层是十分重要的位置因素。参见教材P134。 【该题针对“房地产价格影响因素1”知识点进行考核】 7、【正确答案】D 【答案解析】在某一地区，当人口数量增加时，对房地产的需求就会增加，房地产价格也就会上涨；反之，房地产价格会下降。参见教材P136。 【该题针对“房地产价格影响因素1”知识点进行考核】 8、【正确答案】A 【答案解析】随着家庭人口规模小型化，家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需要的住房总量将增加，房地产价格有上涨趋势。参见教材P136。 【该题针对“房地产价格影响因素1”知识点进行考核】 9、【正确答案】A 【答案解析】人口机械增长是指在一定时期内因迁入和迁出因素的消长导致的人口数量增加或减少，即迁入的人数与迁出的人数的净差值。参见教材P136。 【该题针对“房地产价格影响因素1”知识点进行考核】 10、【正确答案】A 【答案解析】人口自然增长率是该地区一年内人口因出生和死亡因素的消长导致的该地区人口增减的绝对数与其同期年平均总人数之比。参见教材P136。 【该题针对“房地产价格影响因素1”知识点进行考核】 11、【正确答案】A 【答案解析】低价格政策，一般是指政府采取种种措施来抑制房地产价格上涨。参见教材P138。 【该题针对“房地产价格影响因素1”知识点进行考核】 12、【正确答案】C 【答案解析】A降低贷款利率，将降低开发成本，可以导致价格下降B增加有效供给，结果是价格的下降，这是供给规律作用的结果；D提高购房者贷款利率，将导致需求减少，也是导致价格下跌。降低契税，使购房者成本减低，需求增加，价格上升，还有一种解释，契税降低，使得投机成本降低，刺激投资导致价格上升。参见教材P138～143。 【该题针对“房地产价格影响因素1”知识点进行考核】 13、【正确答案】A 【答案解析】对收益性房地产来说，房产税会减少房地产净收益，从而会直接导致房地产价格下降。反之，减免房地产保有环节的税收，会使房地产价格上涨。参见教材P140～141。 【该题针对“房地产价格影响因素1”知识点进行考核】 14、【正确答案】B 【答案解析】影响房地产价格的经济因素，主要有经济发展、居民收入、利率、汇率和物价等。选项B属于制度政策因素。参见教材P143。 【该题针对“房地产价格影响因素1”知识点进行考核】 15、【正确答案】A 【答案解析】在房地产开发用地由政府独家垄断供应的情况下，土地一级市场上的地价水平在很大程度上影响着新建商品房的价格水平，预期政府会减少土地供应将造成的地价上涨或者其垄断的高地价，是会推动房价上涨或者市场会以房价上涨来作出反应的。参见教材P146。 【该题针对“房地产价格影响因素1”知识点进行考核】 16、【正确答案】B 【答案解析】利率上升，房地产价格会下降。参见教材P147。 【该题针对“房地产价格影响因素1”知识点进行考核】 17、【正确答案】A 【答案解析】影响房地产价格的社会因素：政治安定状况、社会治安状况、房地产投机、城市化。参见教材P148。 【该题针对“房地产价格影响因素1”知识点进行考核】 18、【正确答案】A 【答案解析】A属于社会因素。参见教材P148、150。 【该题针对“房地产价格影响因素1”知识点进行考核】 19、【正确答案】D 【答案解析】D是区位因素。参见教材P125～126。 【该题针对“房地产价格影响因素1”知识点进行考核】 20、【正确答案】D 【答案解析】商业用房一般地说，地上一层的价格或租金最高，其他层的价格或租金较低，一般不到地上一层价格或租金的60%。参见教材P134。 【该题针对“房地产价格影响因素1”知识点进行考核】 五、多项选择题答案 1、【正确答案】BD 【答案解析】区域因素是指对估价对象周围一定区域范围内的房地产价格有所影响的因素，如所在地区的城市规划调整、环境状况、配套设施状况等。参见教材P122。 【该题针对“房地产价格影响因素1”知识点进行考核】 2、【正确答案】ABCD 【答案解析】土地实物因素包括：土地面积；土地形状；地形.地势；地基（工程地质）；土壤；土地开发程度。参见教材P123～125。 【该题针对“房地产价格影响因素1”知识点进行考核】 3、【正确答案】ACDE 【答案解析】房地产权益因素包括：房地产权利及其行使的限制；房地产使用管制；相邻关系的限制。参见教材P126。 【该题针对“房地产价格影响因素1”知识点进行考核】 4、【正确答案】CD 【答案解析】选项AB属于制度政策因素；选项E属于经济因素。参见教材P129～135。 【该题针对“房地产价格影响因素1”知识点进行考核】 5、【正确答案】ABCE 【答案解析】建筑规模属于实物因素。参见教材P130～134。 【该题针对“房地产价格影响因素1”知识点进行考核】 6、【正确答案】CDE 【答案解析】根据人口增长的绝对数量，人口增长有人口净增长、人口零增长和人口负增长三种情况。参见教材P136。 【该题针对“房地产价格影响因素1”知识点进行考核】 7、【正确答案】BD 【答案解析】上调贷款利率、提高首付比例，导致房地产购买门槛提高，需求减少，价格降低；持有环节收税增加，导致持有房产成本增加，人们购买房产降低。参见教材P139～140。 【该题针对“房地产价格影响因素1”知识点进行考核】 8、【正确答案】BCD 【答案解析】房地产投机属于社会因素。参见教材P143。 【该题针对“房地产价格影响因素1”知识点进行考核】 9、【正确答案】ABCD 【答案解析】居民收入是房地产价格的重要影响因素，收入房价比常用于评价购房能力，判断房价是否过高，有无泡沫。参见教材P144～145。 【该题针对“房地产价格影响因素1”知识点进行考核】 10、【正确答案】DE 【答案解析】影响房地产价格的社会因素：政治安定状况、社会治安状况、房地产投机、城市化。参见教材P147～148。 【该题针对“房地产价格影响因素1”知识点进行考核】 11、【正确答案】BE 【答案解析】影响房地产价格的国际因素主要有世界经济状况、国际竞争状况、政治对立状况和军事冲突状况等。参见教材P149。 【该题针对“房地产价格影响因素1”知识点进行考核】 12、【正确答案】CD 【答案解析】反映一般物价变动的指标主要有居民消费价格指数和生产资料价格指数。参见教材P145。 【该题针对“房地产价格影响因素1”知识点进行考核】 13、【正确答案】ABDE 【答案解析】房地产投资属于经济因素。参见教材P147～148。 【该题针对“房地产价格影响因素1”知识点进行考核】 14、【正确答案】BCDE 【答案解析】GDP由消费.投资.政府购买和净出口四个部分构成。参见教材P143。 【该题针对“房地产价格影响因素1”知识点进行考核】 六、判断题答案 1、【正确答案】对 【答案解析】不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽相同的：有的因素随着其变化会一直提高或直降低房地产价格；有的因素在某一状况下随着其变化会提高房地产价格，但在另一状况下却随着其变化会降低房地产价格。参见教材P120。 【该题针对“房地产价格影响因素1”知识点进行考核】 2、【正确答案】错 【答案解析】一般地说，凡是面积过于狭小而不利于经济使用的土地，单位价格都较低。但也会有例外，比如如果相邻土地的使用者急于买这块地，可能会使这块小地的价格很高。参见教材P123。 【该题针对“房地产价格影响因素1”知识点进行考核】 3、【正确答案】对 【答案解析】商业用房地上一层租金最高，其他层一般不到一层的60%。参见教材P126。 【该题针对“房地产价格影响因素1”知识点进行考核】 4、【正确答案】对 【答案解析】供役地在给他人方便时，土地所有权人或土地使用权人有可能要遭受某些损失，在这种情况下，地役权的存在会降低供役地的价值。参见教材P127。 【该题针对“房地产价格影响因素1”知识点进行考核】 5、【正确答案】错 【答案解析】商业用房位置优劣的首要因素是繁华状况、临街程度和交通，环境状况不是首要因素。相比而言，高级住宅用地，如别墅用地更为看重周边环境因素。参见教材P129。 【该题针对“房地产价格影响因素1”知识点进行考核】 6、【正确答案】对 【答案解析】房地产的自然地理位置虽然固定不变，但其社会经济位置却会发生变化。这种变化可能是由于城市规划的制定或修改，交通建设或改道，也可能是由于其他方面的建设引起的。参见教材P131。 【该题针对“房地产价格影响因素1”知识点进行考核】 7、【正确答案】对 【答案解析】参见教材P132。 【该题针对“房地产价格影响因素1”知识点进行考核】 8、 【正确答案】对 【答案解析】交通管制对房地产价格的影响结果如何，要看这种管制的内容和房地产的使用性质。参见教材P134。 【该题针对“房地产价格影响因素1”知识点进行考核】 9、【正确答案】错 【答案解析】机械增长率是指在一定时期内迁入和迁出因素导致的人口数量增加或减少，即迁入的人数与迁出的人数的净差值。参见教材P135。 【该题针对“房地产价格影响因素1”知识点进行考核】 10、【正确答案】对 【答案解析】一般地说，随着家庭人口规模小型化，即每个家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需要的住宅总量将会增加，住宅价格有上涨的趋势。参见教材P137。 【该题针对“房地产价格影响因素1”知识点进行考核】 11、【正确答案】对 【答案解析】减少房地产开发环节的税收，降低开发商成本，在买方市场条件下，开发商为促进成交，会更乐于降价促销，导致价格下降。参见教材P139。 【该题针对“房地产价格影响因素1”知识点进行考核】 12、【正确答案】对 【答案解析】对房地产价格有影响的住房相关规划和计划主要有住房建设规划和年度计划.住房保障发展规划和年度计划。参见教材P143。 【该题针对“房地产价格影响因素1”知识点进行考核】 13、【正确答案】错 【答案解析】GDP增长带动房地产的需求，引起价格上涨。参见教材P143。 【该题针对“房地产价格影响因素1”知识点进行考核】 14、【正确答案】错 【答案解析】参见教材P145。 【该题针对“房地产价格影响因素1”知识点进行考核】 15、【正确答案】对 【答案解析】从较长时期来看，国内外统计资料表明，房地产价格的上涨率要高于一般物价的上涨率。参见教材P146。 【该题针对“房地产价格影响因素1”知识点进行考核】 16、【正确答案】错 【答案解析】“城市化”属于社会因素。参见教材P147～148。 【该题针对“房地产价格影响因素1”知识点进行考核】 17、【正确答案】对 【答案解析】参见教材P150。 【该题针对“房地产价格影响因素1”知识点进行考核】 18、【正确答案】错 【答案解析】某一地带有铁路，该地带如果是居住区，因为会觉得吵，则铁路可能是贬值因素。参见教材P119。 【该题针对“房地产价格影响因素1”知识点进行考核】 19、【正确答案】错 【答案解析】房地产价格变化的规律和趋势，通常需要一个较长的时期才能看出。参见教材P120。 【该题针对“房地产价格影响因素1”知识点进行考核】 20、【正确答案】错 【答案解析】在遭受战争威胁时，大家争相出售房地产，供大于求，房地产价格必然大幅度下降。参见教材P149。 【该题针对“房地产价格影响因素1”知识点进行考核】 |
