2015物业管理师《物业经营管理》第二章重点

　　第二章 房地产投资及其区位选择

　　房地产投资概念，房地产投资是指以获得未来的房地产资产收益或增值为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。投资者进行房地产投资的主要目的，是为了使其财富最大化。

　　房地产投资的形式，房地产投资分为直接投资和间接投资，直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理工作，直接投资以可分为 从购地开始的开发投资和面向建成物业置业投资两种形式。置业投资者则从长期投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益。房地产间接投 资的具体形式包括：购买房地产开发、投资企业的债券、股票，购买房地产投资信托基金的股份或房地产抵押支持证券等。

　　房地产置业投资的目的，一般有两个，一是满足自身生活居住或生产经营的需要，即自用。二是作为投资将购入的物业出租给最终使用者，获取较为稳定的经常性收入，投资的另一个特点是在投资者不愿意继续持有该项物业资产时，可以将其转售给其他置业投资者，并获得转售收益。

　　房地产投资的特性A

　　(一)位置固定性或不可移动性1、受地区经济的束缚，2、周围环境的影响。

　　(二)寿命周期长，房地产投资可以是一种长期投资。房地产寿命可以分为经济寿命和自然寿命。经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产的经营 收益大于其运营成本，即净收益大于零的持续时间。自然寿命一般要比经济寿命长得多。房地产的经济寿命与其使用性质相关。税法中规定的有关固定资产投资回收 或折旧年限，往往是根据国家的税收政策确定的，不一定和房地产的经济寿命或自然寿命相同。

　　(三)适应性，指为了适应市场环境的变化，投资者调整房地产使用功能的方便程度。

　　(四)各异性，是指房地产市场上不可能有两宗完全相同的房地产。1、内部附属设备、2、临街情况、3、物业管理情况。这种差异往往反映在两宗物业的租金水平和出租率等方面。

　　(五)政策影响，1、土地供给、2、住房、3、金融、4、财政税收，均会对房地产的市场价值、进而对房地产投资产生影响。

　　(六)专业管理依赖性，指房地产投资离不开专业化的投资管理活动。

　　(七)相互影响，指房地产价值受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。

　　房地产投资的利弊B

　　1、房地产投资之利(1)相对较高的收益水平(2)能够得到税收方面的好处，(3)易于获得金融机构的支持。(4)能抵消通货膨胀的影响。(5)提高投资者的资信等级。之弊(1)流动性差，(2)投资数额巨大，(3)投资回收期较长。(4)需要专门的知识和经验。

　　风险分析的目的，1、预期收益率是多少，出现的可能性有多大。2、相对于目标收益或融资成本或机会投资收益来说，产生损失或超过目标收益的可能性有多大。3、预期收益的变动性和离散性如何。

　　系统风险A，

　　(一)通货膨胀风险、投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。

　　(二)市场供求风险、指投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险。

　　(三)周期风险、指房地产市场的周期波动给投资者带来的风险。

　　(四)变现风险、指急于将商品况换为现金时由于折价而导致资金损失的风险。

　　(五)利率风险、调整利率是国家对经济活动进行宏观调控的主要手段之一。

　　(六)政策风险、政府对房地产投资过程中的土地供给政策、地价政策、税费政策、住房政策、价格政策、金融政策、环境保护政策等。

　　(七)政治风险。

　　(八)或然损失风险、指火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失。

　　个别风险：

　　(一)收益现金流风险

　　(二)未来经营费用风险

　　(三)资本价值风险

　　(四)比较风险，又称机会成本风险。

　　(五)时间风险

　　(六)持有期风险。

　　风险对房地产投资决策的影响1、根据项目风险大小确定相应的投资收益水平2、根据风险管理的能力选择投资方向3、根据风险周期变化特点把握投资时机。

　　房地产投资三要素，是区位、区位、还是区位，指某一具体投资场地城市中的地理位置，包括宏观位置和中观、微观位置。

　　影响写字楼项目区位选择的特殊因素包括。1、与其他商业设施接近的程度。2、周围土地利用情况和环境，3、易接近性，(三)零售商业物业，包 括，可能的顾客流量、消费者行为、喜好和偏爱及购买能力分析。(四)工业物业，包括，1、当地提供主要原材料的可能性，2、交通运输是否中够方便以有效地 连接原材料供应基地和产品销售市场。技术人才和劳动力供给的可能性，控制环境污染的政策等。