物业管理费过诉讼时效不受法律保护 【案情概要及争议焦点】 原告：某物业有限公司。 被告：王某。 经审理查明，被告王某系上海市浦东新区某某室房屋的业主，该房屋建筑面积为89.77平方米。2000年4月，上述房屋的开发商上海市某房地产总公司（以下简称“某公司”）与原告签订《前期物业管理服务合同》一份，合同约定：某公司委托原告对上海市浦东新区某某小区进行物业管理，管理期限为2年，自2000年4月30日起至2002年4月30日止；物业管理费由原告按建筑面积每平方米0.50元向业主收取；对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，原告可以从逾期之日起接应交费用千分之三加收滞纳金。2002年3月，原告与某公司签订《补充协议》，该《补充协议》约定，某公司继续委托原告管理某某弄内房屋，管理期限自2002年5月1日至该小区成立业主委员会止。2005年，某某弄小区成立某业主大会，2005年12月25日，原告某物业有限公司与某业主大会签订《物业服务合同》一份，该合同约定，原告为某某弄物业管理者；住宅物业管理费的收费标准为多层为0.55元／月�平方米，物业服务费按季交纳，业主应在每季度第二个月中旬内履行交纳义务，逾期交纳的，自逾期当季的次月起，按逾期管理费欠交总额每日追收千分之三的违约金。原告管理期限为一年，自2006年1月1日起至2006年12月31日止。2007年3月20日，原告又与某业主大会签订《物业服务合同》，该合同约定，原告为浦东新区某弄物业管理者；住宅物业管理费的收费标准为多层为0.55元／月�平方米，物业服务费按季交纳，业主应在每季度第二个月20日内履行交纳义务，逾期交纳的，自逾期当季的次月起，按逾期管理费欠交总额每日追收千分之三的违约金。原告管理期限为二年，自2007年1月1日起至2008年12月31日止。被告自2003年1月至2008年12月，共计拖欠原告物业管理费3，556.8元。2008年12月、2009年1月，原告曾向本院提起诉讼，均撤回起诉。2009年3月，原告又诉请来院，后撤回起诉。现原告于2009年3月9日再次起诉来法院。 另查明，原告于2004年10月7日、2006年5月28日均以挂号信方式向被告催讨所欠的物业管理费。审理中，被告确认原告书写的收件人地址系被告居住地。 原告某物业有限公司向法院起诉，请求判令被告支付2003年1月至2008年12月物业管理费人民币（以下币种同）3，556.8元、滞纳金3，556.8元。 被告王某辩称，被告居住的房屋由于墙体开裂渗水至今，原告对其他业主进行了赔偿，而对被告赔偿金额相对较少；且对渗水问题原告至今未妥善解决，所以被告拒付物业管理费。被告较长时间拖欠物业管理费，而原告从未向被告催讨，因此原告只能要求被告支付近两年的物业管理费，对之前的物业管理费已超过诉讼时效。不同意原告诉请。 争议焦点：2007年3月9日之前的物业管理费是否已超过诉讼时效？ 【裁判理由】 法院认为，原告系上海市浦东新区某某弄的物业管理单位，并按《物业服务合同》之规定，为该住宅小区提供了物业管理服务，被告作为该小区业主接受原告提供的服务，理应按合同规定的收费标准支付物业管理费。现被告无故拖欠原告物业管理费的行为显属违约，故原告要求被告支付拖欠的物业管理费于法有据。关于原告主张的滞纳金，即逾期付款违约金，由于《物业服务合同》中对违约金计算已进行约定，故应按照约定的标准计算，确定为1，247元；被告自2003年1月起未缴付物业管理费，现原告能举证证明其于2004年10月、2006年5月向被告催讨的事实，但原告未能举证证明自2006年6月至2008年11月向被告催讨的事实，故2006年12月之前的物业管理费已过诉讼时效，该民事权利不受法律保护。据此判决： 一、被告王某于本判决生效之日起十日内支付原告某物业有限公司自2006年12月1日起至2008年12月31日止的物业管理费人民币1，185.60元； 二、被告王某应于本判决生效之日起十日内支付原告某物业有限公司滞纳金（计算至2008年12月底）人民币l，247元。 【裁判标准】 诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，即丧失了请求人民法院依诉讼程序强制义务人履行义务之权利的制度。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”物业服务合同同样适用诉讼时效的规定。另，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”的规定，在物业管理费用的催缴过程中，如果物业公司在自业主拖欠物业管理费用之日起两年内没有主张催缴物业管理费用等费用的表示，则自动丧失胜诉的权利。 【裁判依据或参考】 1．《中华人民共和国民法通则》 第一百三十五条 向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。 第一百三十八条超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，不受诉讼时效限制。 第一百三十九条在诉讼时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，诉讼时效中止。从中止时效的原因消除之日起，诉讼时效期间继续计算。 第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。 2．《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 |
