2015物业管理师基本制度与政策第一章考点：《条例》颁布前的物业管理制度建设和物业管理制度建设的必要性 基本制度与政策第一章考点：物业管理制度建设的必要性 我国物业管理的发展史，在一定意义上，是物业管理制度建设的历史。物业管理制度建设，在物业管理发展进程中之所以发挥着极其重要的作用，是由于我国物业管理的产生和发展，始终离不开政府主管部门的推动引导和监督管理。在物业管理的行政监管中，政府的主要职能，就是开展制度建设，通过制定相关法律、法规和政策来实施对物业管理市场的指导和监督。 与私有产权制度和市场经济体制发育更为成熟的西方国家相比，我国物业管理发展道路的一个重要特征就是：以政府为主导的制度建设，在物业管理发展进程中发挥着不可或缺的作用。物业管理制度建设的必要性，主要体现在三个方面。 (一)以政府为主导的制度建设是弥补物业管理市场失灵的需要 物业管理有别于传统房屋管理的本质特征是市场化，理想的物业管理市场应该是物业服务产品能够完全按照市场价格自愿地以货币形式进行等价交换。然而，在我国物业管理市场的实际运作过程中，不可避免存在三个方面的缺陷：一是不完全竞争；二是不完全信息；三是外部性。由于这三个方面的原因，造成了价格机制在物业管理市场中不能有效率地配置资源的市场失灵，为了补救物业管理市场失灵带来的不公平和低效率，需要政府通过必要的制度建设，进行适度的行政干预和管制，以限制建设单位、物业服务企业滥用市场力量，矫正物业管理交易双方信息的不完全，激励物业管理活动的正外部性，弱化物业管理活动的负外部性。 (二)以政府为主导的制度建设是维护社会公共利益的需要 一方面，经过近30年的实践和发展，物业管理对我国社会经济的重大推动作用日益显现，物业管理逐渐成为城市管理的重要组成部分，物业管理的水平直接关系到城市管理的水平；另一方面，普通商品房、保障性住房的物业管理是政府关注的民生问题，直接关系到广大人民群众的基本生活保障和社会的和谐稳定。这两方面都决定了政府不仅仅只是从市场经济的视角看待物业管理，而且应当站在社会公共利益的高度理解物业管理。作为社会公共利益的维护者，政府有必要通过制度建设，适度介入物业管理市场，以最大限度地发挥其促进社会经济发展的功能。 (三)以政府为主导的制度建设是推进房屋管理制度转型的需要 我国当前仍处于从旧有的计划经济体制向现代的市场经济体制转轨的过程中，房屋维修养护活动由按照国家计划转为服从市场规则，专门从事房屋管理服务的主体由事业单位转变为企业法人，房屋管理活动由遵循不计成本的行政命令转变为等价交换的价值规律，广大民众由无偿福利制的房屋管理观念转变为有偿市场化的物业管理理念。上述所有的转变，都需要借助政府的行政力量，才能有效地推动房屋管理向物业管理转变的进程。房屋从公有向私有的转化和经济从计划向市场的转轨——这一有别于西方自由市场经济国家的独特路径，决定了以政府为主导的制度建设，必然成为推进我国物业管理市场化进程的重要手段。 基本制度与政策第一章考点：《条例》颁布前的物业管理制度建设 从20世纪90年代初到《条例》颁布前，对于物业管理这一新生事物，无论国家还是地方都尝试通过制度建设加以推动和规范。这一阶段的物业管理政策法规主要体现以下特点：一是借鉴性，主要借鉴新加坡、中国香港等国家和地区的先进经验；二是过渡性，主要考虑传统房管模式的根深蒂固，采取渐进式的方法进行改革；三是针对性，主要是针对当时当地物业管理实践中出现的问题，选择应对性的政策和方法。 我国的物业管理制度是由国家法规政策和地方性法规政策共同组成的，下面主要对全国性的法规政策进行简要介绍。 (一)《城市新建住宅小区管理办法》 改革开放后，我国的房地产业得以发展和提升，尤其是住宅小区建设方面，通过推广“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的综合开发模式，规划布局合理，配套日益完善，并呈现了数量多、规模大、建设方式多样化的特点。同时，个人购房比例的迅速增加，导致住房产权多元化格局迅速形成，原有住房维修管理体制已经难以适应情况变化的需要，业主与开发商及其维修管理机构的矛盾日益突出。建设部在认真总结一些地区物业管理基本做法与经验的基础上，1994年3月颁布了《城市新建住宅小区管理办法》，确立了城市新建住宅小区物业管理的新体制，指明了我国房屋管理体制改革的发展方向。《城市新建住宅小区管理办法》，是我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件，是推动全国全面开展物业管理活动的基石，对我国建立物业管理活动秩序产生了重大影响。其中，明确规范了以下主要内容：(1)物业管理工作的基本内容；(2)物业管理活动的主管部门；(3)推行社会化、专业化的物业管理模式；(4)实行物业管理委员会制度；(5)物业管理委员会的权利与义务；(6)物业管理企业的权利与义务；(7)实行物业管理合同制度与备案制度；(8)对业主的违规行为的监管措施；(9)对物业服务企业的违规行为的行政处罚措施。 (二)全国物业管理示范项目考评标准 为贯彻《城市新建住宅小区管理办法》，提高城市住宅小区的整体管理水平，推动社会化、专业化的物业管理进程，建设部于1995年印发了《全国优秀管理住宅小区标准》，于1997年印发了《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》，于2000年印发了《关于修订全国物业管理示范住宅小区(大厦、工业区)标准及有关考评验收工作的通知》。 物业管理国家示范项目考评工作，规范了物业管理行为，提升了物业服务质量，成为物业服务业树立品牌标本、完善优胜劣汰激励机制的重要手段，不仅有助于政府加强市场监管，推动物业服务业发展，而且有助于改善物业服务企业与业主的关系，营造幸福文明的社区环境。 (三)《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》 为规范物业服务企业的服务收费行为，保护消费者的正当权益，1996年，国家计委和建设部联合下发了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》。该办法对城市住宅小区物业管理服务收费的主管部门、基本原则、收费形式、物业管理服务费用的构成、代办性质的服务收费管理，以及行政处罚措施等内容，都作了明确规定。该办法还要求，各级政府物价部门会同物业管理行政主管部门加强对物业管理服务收费的监督和指导。《办法》的实施，对维护物业管理收费秩序发挥了作用。 (四)《物业管理企业财务管理规定》 为规范物业服务企业财务核算行为，促进企业公平竞争，加强财务管理和经济核算，财政部于1998年颁布了《物业管理企业财务管理规定》，该规定结合物业服务企业的特点及其管理要求，从代管基金，成本、费用、营业收人和利润等方面具体规范了物业服务企业的财务管理行为。 (五)《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》 为保障住房售后的维修管理，维护住房产权人和使用人的共同利益，建设部、财政部于1998年11月印发了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》。该办法规定：商品住房和公有住房出售后，都应当建立住宅共用部位共用设施设备维修基金，专项用于保修期满后的大修、更新和改造。为了保证维修基金的安全，该办法规定维修基金应当专户存储、专款专用，严禁挪作他用，还详细规定维修基金的缴交、代管和监管等方面的内容。 (六)《物业管理企业资质管理试行办法》 为规范物业管理市场秩序，加强对物业服务企业经营活动的管理，1999年建设部印发了《物业管理企业资质管理试行办法》，要求从事物业管理的企业必须按照该规定，申请企业资质评定，作为市场准人的条件。该办法对于政府加强行业管理，规范物业管理市场起到了积极作用。 (七)《住宅室内装饰装修管理办法》 为加强住宅室内装饰装修管理，保证装饰装修工程质量和安全，维护公共安全和公共利益，2002年3月建设部发布了《住宅室内装饰装修管理办法》。该办法明示了装饰装修活动的禁止行为，明确了装修人、装饰装修企业、物业服务企业以及相关行政管理部门在装饰装修活动中的法律关系和法律责任，规定了装饰装修管理服务协议和装饰装修合同的主要内容，该办法是物业服务企业规范业主装饰装修行为的主要政策依据。 |
