调控政策应当“头痛医头脚痛医脚”

　　[提要] 就拿征收这个房产税来说吧。国外也有类似的政策，允许个人持有两套以内的房子，若是三套以上，就得缴纳高额的房产税。这样就“逼”着拥有很多房产的人无法坐拥大批闲置房产，一定程度上能缓解紧张的房源供给现状，才符合市场规律。

　　寇海龙——21世纪不动产北京区域总经理

　　3月1日晚间，国务院发布新国五条调控细则。在历次调控中都未有针对性政策的二手房市场竟然被单列政策进入调控范围内，即“卖房严格按照差额20%进行个税征收”的政策，该政策也被认为是此次调控中最为严厉的措施。

　　虽然此政策已出台多年，但北京、上海等城市，却一直有按照总房款缴纳1%至3%个税的双重选择。在房价迅猛上涨的北京，目前绝大部分二手房交易都默认选择了个税按照全款1%的缴纳方式。此次国五条细则的出他，似乎让市场只能遵循20%差额缴税的办法。对于北京购房者而言，二手房购置税费可能超过总房价15%。

　　对此，21世纪不动产北京区域总经理寇海龙表示，新国五条对北京房价的不会有太大的影响。短期内(近三个月)北京的二手房成交量可能会下滑，房价不会上涨，但不能保证会跌，但长期来看，房价还是会涨上去。我们甚至可以这样推测，需要购房者来买单的20%交易税成为如此之重的负担，大家会不会纷纷涌向一手房市场?那样一手房价会不会猛涨?一手房价的上涨会不会也带动二手房价的上涨?所以，新国五条在此时的出台其实并非是很理智的。而每次调控政策也难有全新的、治本的东西，只不过是把旧政策再深入、落实一下。

　　如果新国五条只是“治标”，那怎样才能“治本”，寇总表示说，就拿征收这个房产税来说吧。国外也有类似的政策，允许个人持有两套以内的房子，若是三套以上，就得缴纳高额的房产税。这样就“逼”着拥有很多房产的人无法坐拥大批闲置房产，一定程度上能缓解紧张的房源供给现状，才符合市场规律。类似于国五条这种人为的、浮层式的调控，短期内也许会立竿见影降低房价，但是长远来看，可能会让供需不平衡的矛盾更加严重。

　　寇总分析，新国五条对于购房者的购房预期会产生什么样的影响。原意购一手房的群体当然不会受影响，该买就买;原意购二手房的群体可能会陷入一种普遍性的恐慌，因为房子是刚需，大多购房者并非出于投机心理，二手房购买门槛提高，不得不转入一手房市场。而一手房的操控者即开发商又不同于二手房的持有者，他们几乎可以自行控制开盘节奏，甚至提高房价。所以，购房者会因恐慌而由预计二手房转为购买一手房。

　　新国五条中对购房者影响最大的是什么!

　　寇总分析说，毋宁置疑是“房产交易税”和“金融贷款”吧。在北方地区尤其是北京，房产交易税都是由购房者来承担，购房成本会越来越高，这个所征收税率的比重直接影响着购房者能否买得起一套二手房;其次是金融贷款，也就是“多付首付”，这对于购房者来说，无疑也是很大的打击。很多人是“小房换大房”，新政策让他们不得不先卖了旧房子再买新房子，否则就要支付与以往相比成倍的首付，卖了旧房再物色新房，其实是很冒险、很不合理的。总而言之，调控政策应当“头痛医头脚痛医脚”，若每次都打着降房价的旗号，却每次反而让房价升了上去，不断希望不断失望，其合理性和可行性还真的是有待商酌。

　　调控政策应当“头痛医头脚痛医脚”的延伸内容--房地产政策解读

　　一、进一步落实地方政府责任

　　地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任，严格执行国发10号文件及其相关配套政策，切实将房价控制在合理水平。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。各地要继续增加土地有效供应，进一步加大普通住房建设力度;继续完善严格的差别化住房信贷和税收政策，进一步有效遏制投机投资性购房;加快个人住房信息系统建设，逐步完善房地产统计基础数据;继续做好住房保障工作，全面落实好年内开工建设保障性住房和棚户区改造住房的目标任务。

　　二、加大保障性安居工程建设力度

　　2011年，全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度。地方人民政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠等政策，引导房地产开发企业积极参与保障性住房建设和棚户区改造，确保完成计划任务。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。

　　要努力增加公共租赁住房供应。各地要在加大政府投入的同时，完善体制机制，运用土地供应、投资补助、财政贴息或注入资本金、税费优惠等政策措施，合理确定租金水平，吸引机构投资者参与公共租赁住房建设和运营。鼓励金融机构发放公共租赁住房建设和运营中长期贷款。要研究制定优惠政策，鼓励房地产开发企业在普通商品住房建设项目中配建一定比例的公共租赁住房，并持有、经营，或由政府回购。

　　三、调整完善相关税收政策，加强税收征管

　　调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税。税务部门要进一步采取措施，确保政策执行到位。加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。

　　(节选)