新政或致北京二手房交易量骤减 房价仍难降

　　[提要] 据国家统计局数据显示，2013年1月，北京房价涨幅位列第二。北京是否会列为房价上涨过快城市?二套房首付是否会提高?个税按差额20%。

　　林倩——链家控股副总裁

　　3月1日晚间，国务院发布新国五条调控细则。其中最引人关注的是“房价上涨过快城市应提高二手房首付比例以及税率”、针对二手房市场的卖房严格征收差额20%的个人所得税”。据国家统计局数据显示，2013年1月，北京房价涨幅位列第二。北京是否会列为房价上涨过快城市?二套房首付是否会提高?个税按差额20%缴纳会产生怎样的效果?

　　二手房交易量或减少房价可能仍居高不下

　　被称为此次新政最重拳的“20%的差额个税”引发极大争议。其实，就北京二手房市场而言，一直都存在1%全额征税与20%差额征税两种二手房个税缴纳方式，近年来，由于房价涨幅过快，因此绝大部分二手房交易都选择前者，而此次强调需严格按照20%差额征税，对此林倩表示，在北京这类以刚需为主的城市，一般情况下，不管房产市场好坏与否，这个“税”都由购房者来买单。这就造成一个不是很健康的市场现状，交易量可能降了，但房价仍然是高居不下。而且有可能会刺激更多投机行为。

　　北京细则出台前 购房者心态或明显分化

　　据媒体分析，北京细则可能会在两会之后4月之前出台，林倩认为，在这段时间内，二手房购房市场可能会形成明显分化：一方面会导致还未进入看房阶段的购房者，可能会暂停，继续等待，期待房价会因国五条的出台而稍有下降;另一方面，对于已经进入洽谈阶段、甚至已签约的购房者，会迅速加快速度跑完后面的流程，抓紧过户，规避细则出台后可能带来的负效应，比如二手房商业贷款利率提高、税负增加等。

　　新政或致北京二手房交易量骤减 房价仍难降的延伸内容--房地产政策解读

　　一、进一步落实地方政府责任

　　地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任，严格执行国发10号文件及其相关配套政策，切实将房价控制在合理水平。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。各地要继续增加土地有效供应，进一步加大普通住房建设力度;继续完善严格的差别化住房信贷和税收政策，进一步有效遏制投机投资性购房;加快个人住房信息系统建设，逐步完善房地产统计基础数据;继续做好住房保障工作，全面落实好年内开工建设保障性住房和棚户区改造住房的目标任务。

　　二、加大保障性安居工程建设力度

　　2011年，全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度。地方人民政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠等政策，引导房地产开发企业积极参与保障性住房建设和棚户区改造，确保完成计划任务。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。

　　要努力增加公共租赁住房供应。各地要在加大政府投入的同时，完善体制机制，运用土地供应、投资补助、财政贴息或注入资本金、税费优惠等政策措施，合理确定租金水平，吸引机构投资者参与公共租赁住房建设和运营。鼓励金融机构发放公共租赁住房建设和运营中长期贷款。要研究制定优惠政策，鼓励房地产开发企业在普通商品住房建设项目中配建一定比例的公共租赁住房，并持有、经营，或由政府回购。

　　三、调整完善相关税收政策，加强税收征管

　　调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税。税务部门要进一步采取措施，确保政策执行到位。加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。

　　(节选)