2014年注册会计师考试会计预习第七章知识点 知识点：投资性房地产定义和特征 1.定义：是指以赚取租金或资本增值为目的，或者两者兼有而持有的房地产。 2.特征 （1）是一种经营活动； （2）在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产； （3）有两种后续计量模式。 知识点：投资性房地产范围 1.已出租的建筑物。是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发完成后用于出租的房屋等。 2.已出租的土地使用权。是指企业企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权，包括自行开发完成后用于出租的土地使用权。 3.持有并准备增值后转让的土地使用权。是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权（不包括按照国家有关规定认定的闲置土地）。 注意： （1）已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产。 （2）对企业持有以备经营出租的空置建筑物：只要企业管理当局作出正式书面决议，明确将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也可视为投资性房地产。 空置建筑物，是指企业新购入、自行建造或开发完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑物。 这意味着，企业的建筑物，即使没有出租，也可能确认为投资性房地产。 （3）闲置土地不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。 闲置土地，是指企业依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。 具有下列情形之一的，也可以认定为闲置土地： 国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的； 已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满1年的。 （4）企业以经营方式租入建筑物或土地使用权再转租给其他单位或个人的，不属于投资性房地产，也不能确认为企业的资产。 （5）企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使按照市场价格收取租金，也不属于投资性房地产。 这部分房产应确认为固定资产。 （6）房地产开发企业持有并准备增值后出售的土地使用权不属于投资性房地产，应确认为存货。 （7）一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理： 用于赚取租金或资本增值的部分，如果能够单独计量和出售的，可以将该部分确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的，不确认为投资性房地产。 （8）集团内关联企业之间租赁房地产的，出租方应将出租的房地产确认为投资性房地产。但在编制合并报表时，应将其作为企业集团的自用房地产。 知识点：投资性房地产的确认和初始计量 确认条件：两个。 投资性房地产应当按照成本进行初始计量。 1.外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。 2.自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。 注意： （1）建造过程中发生的非正常性损失，直接计入当期损益，不计入建造成本。 （2）不通过“在建工程”、“无形资产”等账户核算，直接借记“投资性房地产”科目，贷记“银行存款”等科目。 3.非投资性房地产转换为投资性房地产的成本，应按“投资性房地产转换”的原则来确定。 知识点：与投资性房地产有关的后续支出 1.资本化：满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本。 注意：科目使用 借：投资性房地产——厂房（在建） 投资性房地产累计折旧 贷：投资性房地产——厂房 资本化期间仍为投资性房地产，但不再计提折旧和进行摊销。 2.费用化：不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益。 注意：科目使用 借：其他业务成本 贷：银行存款等 知识点：成本计量模式 企业一般应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。 1.采用成本模式计量的建筑物的后续计量：按固定资产的有关规定进行后续计量，按期（月）计提折旧，存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理。 2.采用成本模式计量的土地使用权的后续计量：按无形资产的有关规定进行后续计量，按期（月）摊销，存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理。 知识点：公允价值计量模式 1.企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。采用公允价值模式计量的条件： （1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。 （2）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。 注意： 以公允价值模式后续计量的企业，对于在建投资性房地产，如果其公允价值无法可靠确定但预期该房地产完工后的公允价值能够可靠取得的，应当以成本计量该在建投资性房地产，其公允价值能够可靠计量时或其完工后（两者孰早），再以公允价值计量。 2.会计处理 不对投资性房地产计提折旧或进行摊销； 以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。 会计处理如下： 借：投资性房地产——公允价值变动 贷：公允价值变动损益 或做相反分录。 知识点：计量模式的变更 同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。 企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。 （1）成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理。将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（盈余公积和未分配利润）。 （2）已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。 知识点：投资性房地产转换的会计处理 （一）转换日的确定 1.投资性房地产开始自用，转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。 2.作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，转换日应当为租赁期开始日。 3.自用土地使用权停止自用，改用于资本增值，转换日为自用土地使用权停止自用后确定用于资本增值的日期。 注意：处理思路——投资性房地产转换类型 成本模式： 1.投资性房地产→非投资性房地产 2.非投资性房地产→投资性房地产 公允价值模式： 1.投资性房地产→非投资性房地产 2.非投资性房地产→投资性房地产 （二）成本模式下的转换：对应结转，不确认损益；涉及存货的，不确认减值准备。 1.投资性房地产转换为非投资性房地产： （1）投资性房地产转换为自用房产 将投资性房地产在转换日的账面余额、累计折旧、减值准备等分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目。 借：固定资产 投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 累计折旧 固定资产减值准备 （2）投资性房地产转换为存货 借：开发产品（原投资性房地产的账面价值） 投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 注意1：房地产公司作为存货的房地产用“开发产品”科目； 注意2：流动资产与非流动资产之间的减值准备通常不能对应结转。 2.非投资性房地产转换为投资性房地产： （1）作为存货的房地产转换为投资性房地产 借：投资性房地产（存货在转换日的账面价值） 存货跌价准备（已计提的跌价准备） 贷：开发产品（账面余额） （2）自用房地产转换为投资性房地产 借：投资性房地产 累计折旧或累计摊销 固定资产减值准备或无形资产减值准备 贷：固定资产或无形资产 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 （三）公允价值模式下的转换 1.投资性房地产转换为非投资性房地产 应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产或存货的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。 借：固定资产、无形资产或开发产品（公允价值） 贷：投资性房地产——成本 投资性房地——公允价值变动（或借记） 公允价值变动损益（或借记） 2.非投资性房地产转换为投资性房地产 投资性房地产按照转换当日的公允价值计价。 （1）转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益（资本公积——其他资本公积）。 借：投资性房地产——成本（公允价值） 累计折旧或累计摊销 固定资产减值准备、无形资产减值准备或存货跌价准备 贷：固定资产、无形资产或开发产品 资本公积——其他资本公积 （2）转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益（公允价值变动损益）； 借：投资性房地产——成本（公允价值） 累计折旧 固定资产减值准备或存货跌价准备 公允价值变动损益 贷：固定资产或开发产品 注意： 公允价值计量模式下： 投资性房地产转换为自用房地产，公允价值与账面价值的差额都是计入公允价值变动损益的。 自用房地产转换为投资性房地产，公允价值大于账面价值的情况下，差额计入资本公积；公允价值小于账面价值的情况下，差额计入公允价值变动损益。 处置投资性房地产时，将“资本公积——其他资本公积”转入处置当期损益（“其他业务成本”科目）。 识点：投资性房地产处置的处理 （一）采用成本模式计量的投资性房地产的处置 1.出售或转让的： ①借：银行存款（实际收到的金额） 贷：其他业务收入 ②借：其他业务成本 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 2.报废或毁损的： ①借：待处理财产损溢 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 ②报经批准后处理 借：工程物资或银行存款（按残料价值或变价收入） 其他应收款（可收回的赔偿款） 其他业务成本（按差额） 贷：待处理财产损溢 （二）采用公允价值模式计量的投资性房地产的处置 1.出售或转让的： ①借：银行存款（实际收到的金额） 贷：其他业务收入 ②借：其他业务成本 贷：投资性房地产——成本 ——公允价值变动（或借记） ③借：公允价值变动损益 贷：其他业务成本（或相反分录） ④若存在原转换日计入资本公积的金额，则： 借：资本公积——其他资本公积 贷：其他业务成本 2.报废或毁损的： 借：待处理财产损溢 贷：投资性房地产——成本 ——公允价值变动（或借记） 3.报经批准后处理： 借：工程物资或银行存款（按残料价值或变价收入） 其他应收款（可收回的赔偿款） 其他业务成本（按差额） 贷：待处理财产损溢 |
