经济师《房地产经济(中级)》考试真题2009年
71.建设工程招标文件包括( )等。 A.投标人须知 B.合同专用条款 C.工程量清单 D.标底 E.投标书格式 参考答案：ABCE 【答案解析】招标文件一般包括：招标公告、投标人须知、投标书格式、合同的通用条款、合同的专用条款、技术规格和图纸、工程量清单、各种必要附件(如投标保函及履约保函格式等)。 【试题点评】本题考查招标文件的内容。参见教材P199。 72.房地产开发经营企业在选择销售渠道时，应考虑销售渠道的( )。 A.先进性 B.可控性 C.社会性 D.适应性 E.经济性 参考答案：BDE 【答案解析】房地产销售渠道的选择原则有：经济性、可控性、适应性。 【试题点评】本题考查房地产销售渠道的选择原则。参见教材P217-218。 73.编制房地产广告预算的基本方法有( )等。 A.目标任务法 B.消费者需求法 C.销售百分比法 D.销售人员规模法 E.竞争对等法 参考答案：ACE 【答案解析】房地产广告预算编制的方法有：目标任务法、销售百分比法、量入为出法、竞争对等法。 【试题点评】本题考查房地产广告预算的编制方法。参见教材P228。 74.采用收益法评估出的某宗房地产价值偏高，其原因可能有( )。 A.选取的报酬率偏低 B.预测的未来净收益偏大 C.估计的使用期限偏短 D.估计的运营费用偏大 E.估计的空置率偏高 参考答案：AB 【答案解析】可以利用收益期限有限年的公式来帮助理解本题。V=A/Y×[1-1/(1+Y)^n]，预测未来的净收益偏大即A大，则V大;选取的报酬率低，即Y小，则V大。估计的使用期限偏短，及n小，则V小。另外根据净收益=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-运营费用，DE会导致结果偏小。 【试题点评】此题考查房地产估价的收益法。参见教材P255-257。 75.房地产估价报告通常由( )等组成。 A.估价委托书 B.注册房地产估价师声明 C.估价委托合同 D.估价结果报告 E.估价技术报告 参考答案：BDE 【答案解析】房地产估价报告通常由八大部分组成：封面、目录、致估价委托人函、注册房地产估价师声明、估价的假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件。 【试题点评】本题考查房地产估价报告的内容。参见教材P265-266。 76.下列主体中，能被判定具备业主身份的有( )。 A.房屋权属证书记载的房屋所有权人 B.房屋权属证书记载的房屋所有权人的法定配偶 C.尚未办理产权登记但已实际占有物业的合法买受人 D.房屋登记簿记载的房屋所有权人 E.房屋登记簿记载的房屋所有权人的法定配偶 参考答案：ACD 【答案解析】具备业主身份的情况有三种：房屋权属证书和登记簿记载的房屋所有人;物业的合法买受人尚未办理产权登记，但已实际占有的使用人;法律、法规规定的其他房屋所有权人。 【试题点评】本题考查具备业主身份的情况。参见教材P270。 77.物业管理规约对( )具有约束力。 A.全体业主 B.物业承租人 C.借住在业主家的亲戚 D.物业建设单位和物业服务企业 E.物业的继受人 参考答案：ABCE 【答案解析】管理规约对物业管理区域内的全体业主具有约束力;管理规约对物业使用人也发生法律效力;管理规约对物业的继受人自动产生效力。 【试题点评】本题考查物业管理规约的法律效力。参见教材P274。 78.下列财产中，不得抵押的有()。 A.宅基地 B.土地所有权 C.集体土地使用权 D.乡镇企业厂房 E.村企业厂房 参考答案：ABC 【答案解析】宅基地、土地所有权、集体土地使用权不得抵押。以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押，所以DE是可以抵押的。 【试题点评】本题考查不得用于抵押的财产。参见教材P299。 79.等额本金还款抵押贷款方式的特征有( )。 A.每月支付的本金均等 B.每月支付的利息均等 C.每月还款额先大后小 D.每月还款额先小后大 E.借款人不易发生违约风险 参考答案：AC 【答案解析】等本金还款抵押贷款的规律是：借款人每月支付的本金是均等的;每月偿还的利息越来越少，每月还款也越来越少。这种还款方式的缺陷是：每月还款额先大后小，不符合居民收入水平不断增长的实际情况，给借款人归还贷款造成了较大困难。 【试题点评】本题考查等本金还款抵押贷款方式的特征。参见教材P304。 80.下列行为中，列入契税征收对象的有( )。 A.国有土地使用权出让 B.土地使用权赠与 C.土地使用权交换 D.房屋使用权转移 E.农村集体土地承包经营权转移 参考答案：ABC 【答案解析】以下行为属于转移土地、房屋权属的行为，列入契税的征税对象：国有土地使用权出让;土地使用权转让，包括出售、赠与和交换，不包括农村集体土地承包经营权的转移;房屋买卖、赠与和交换。 【试题点评】此题考查契税的征税对象。参见教材P328。 |
