商品房买卖引起的不当得利纠纷
2009年7月21日，宁明法院对一起不当得利纠纷案作出了一审判决：驳回原告郑广贤、张庆静的诉讼请求。 2008年4月，张庆婷想购买位于南宁明秀西路165号宏福楼A座603号房产，后因资金产不足未买成，其便将该房产信息告知正想买房的郑广贤、张庆静夫妇，告知其该房售价为3600元每平方米，面积为177.34平方米，总房价约63万多，预交定房款后即办理有关手续。购买事宜则联系覃晓灵办理。随后，两原告联系到正在某房产公司工作的覃晓灵，由其带去看房。后两原告决定购买下该房，交按约定价预交了定房款。2008年4月22日，原告向张庆婷转支了5万元;2008年9月30日，向张庆婷帐户存入6万元;2008年5月12日，原告又分两次转帐15万、1.8万元到覃晓灵帐户。覃晓灵收到款后，于即日为两原告缴付了首付款137956元，随后带两原告到房地产公司签订了《商品房买卖合同》。合同签订价为2588元每平方米。两原告在合同买受人处签字纳印。2008年7月4日，两原告按合同签订价向房产公司付清全部房款共计458956元，房产公司向两原告出具了发票。随后，办理了房产证。审理查明，2008年4月22日，张庆婷转帐8万元存入覃晓灵帐户。另查，该房计税金额为567488元，原告以3%的税率交纳税额17024.64元。两原告认为被告张庆婷和覃晓灵以转让虚假房产为由，非法占有原告款项140044元，要求两被告退还。 法院受理后认为，当事人有自由缔结合同的权利。当事人从民事活动应当遵循自愿、公平、等价、有偿、诚实信用原则。一、关于双方的口头约定是否成立生效。本案中，两原告均是完全民事行为能力人，基于购房需求，从被告方处获取涉案的房产信息，后经看房后决定购买，并按双方口头约定的条件、预付了定房款，由被告方办理有关购房事宜，被告方向原告提供了购房服务，双方的民事行为构成了提供劳务(服务)性质的合同法律关系。原告已向被告预交了部分房款，其行为表明其已愿意接受了双方口头约定的房屋价格，并已实际履行了约定的内容。且双方行为均是自愿所为，双方约定内容符合当事人意思自治原则，并不违反法律规定，该口头合同成立并生效。二、对本案两合同关系的认定。原告按约定预交了部分房款后，被告覃晓灵才带原告去签订购房合同，并为其交纳首付款，由此表明，原告按原约定履行的行为是办理后续购房手续的前提，即原告若无接受双方口头约定的真实意思表示，被告也不会带两原告去办理随后的手续。据此，本院认为，双方事先的口头约定与随后签订的购房合同均为合法有效的合同。两原告在签订合同时，并未对合同内容表示异议，后原告也未针对价格偏差问题提出异议，表明对两价格的问题原告并未存疑意。三、口头约定中房屋售价是否合理。在双方口头约定中，被告方向原告提出房屋售价为3600元每平方米，对此，原告在本案中并未针对该价格表示异议。本院认为，参照原告提供的契税完税证，可推算出当时该房的市场交易价约为3200元每平方米，双方约定的价格并未超出30%的合理幅度，故不构成价格诈。四、是否构成不当得利。在签订合同时原告对房价价格偏差部分没有提出异议，原告也没有提出充分证据证明自身利益的减损，故原告认为构成不当得利要求予以返还，本院不予以支持。对原告诉称被告向其称是转让二手房及有弄虚作假作为，因未能提供证据予以证实，法院不予以支持，故依法作出了上述判决。
商品房买卖引起的不当得利纠纷的延伸内容--不当得利之债的效力
1受益人为善意，即在受益人取得利益时不知道没有合法根据，其返还利益的范围以利益存在的部分(现存利益)为限;如利益已不存在，则不负返还义务。所谓现存利益不限于原物的固有形态，如果形态改变，其财产价值仍然存在或者可以代偿，仍然属于现存利益。 2受益人为恶意，即在取得利益时明知没有合法根据，其返还利益的范围应是受益人取得利益时的数额，即使该利益在返还之时已经减少甚至不复存在，不免除返还义务。 3受益人在取得利益时为善意，嗣后为恶意的，其返还范围应以恶意开始之时存在的利益为准。 4如果善意受益人将所受利益无偿让与第三人，从而使得利益不存在而减免返还义务时，获得利益的第三人负返还义务。 |
