山东现史上最牛公摊高达52% 套内面积缩水一半

在山东省高密市有一个名叫贵宾首府的楼盘。不久前，这个楼盘的很多业主在收房时发现，公摊系数竟高达50%以上。有人把它称为“史上最牛”的公摊系数。记者在进行实地调查后发现，在贵宾首府高公摊系数的背后，暴露出的是职能部门在预售房合同监管上的重重漏洞。

公摊系数达0.52以上的商品房

在山东省高密市的繁华地段，刚刚建起一座建筑——贵宾首府，2007年它作为期房面向业主销售，这是高密市第一座高层建筑，因此当时这个楼盘卖得很火。刚刚成家的张维很庆幸能为父母和自己在这里抢购两套一室一厅的房子。但当他收房时却傻了眼。他当时买了两套，总面积应该是85平米，而实际上却不到50平米。张维说，和样板房的照片一对比，现房明显地变小了。除了张维，还有很多贵宾首府的业主也遇到了同样的问题。

据业主们介绍，买房时，销售人员说，房屋的公摊系数不会超过30%。但是在贵宾首府一楼，记者看到了高密市晟晖房产测绘公司对贵宾首府的测绘结果，发现除了1、2层房屋最低公摊系数是0.52，其它楼层是0.56，还有的甚至接近0.85。

合同存在缺陷 业主将酒店式产权公寓误以为普通住宅

据了解，相关法规对一般住宅的公摊系数没有规定上限，但通常不会超过0.3，贵宾首府的公摊系数怎么会高达0.52以上呢？据这栋楼的开发商——潍坊福城置业有限公司工作人员解释，这个楼是一个酒店式产权公寓，它不是普通住宅，所以公摊系数必然要高。

原来，贵宾首府是酒店式公寓，有很多公共设施需要分摊。记者在楼内看到，贵宾首府有五部电梯、宽敞的大厅、还有20条走廊，看上去的确不像是普通住宅。

然而，张维等人却说，自己购买的是普通住宅，有商品房买卖合同为证。记者仔细查阅了合同，发现其中一句“买受人的房屋仅作住宅使用”，没有其他任何字句告知购房者购买的是酒店式公寓，这让购房者误以为自己购买的是普通住宅。

虽然国家目前还没有严格界定酒店式公寓与普通住宅的区别，但在规划设计中，酒店式公寓与普通住宅有着很大不同，其中与消费者利益密切相关的是，由于结构和使用功能不同，公寓的公摊面积要远远高于普通住宅的公摊面积，更重要的是土地使用年限不同。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权出让最高年限居住用地为七十年；综合用地为五十年。而在贵宾首府的土地使用证上，记者看到土地使用年限是50年，也就是说，业主购买贵宾首府的房子，在土地使用年限上要比普通住宅少20年。贵宾首府是高密市第一家酒店式公寓，作为普通消费者，确实很难了解酒店式公寓与住宅在公摊面积、土地年限等方面的区别，如果在合同中不加以注明，很容易误导购房者认为自己购买的房屋就是一般住宅。

中国消费者协会律师团的律师邱宝昌认为，在购房合同上应该注明是住宅还是酒店式公寓，它不填写实际上就隐瞒了重大事实。这是合同上的一个缺陷，这实际上涉嫌侵害了消费者的知情权。

不仅如此，在贵宾首府的售房合同上还存在着另一个重要缺陷，就是在面积约定时只填写了建筑面积，却没有填写公摊面积和套内面积。

根据《商品房销售管理办法》的规定，以建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积。像这样不写明套内面积和公摊面积的是明显的违规行为。正是因为贵宾首府的开发商与业主签订的合同中存在诸多问题，才导致众多业主不了解自己购买的房屋真实的用途和面积。

房地产管理部门和规划部门管理缺位

其实，对于贵宾首府的购房者来说，即便他们不了解相关规定，按理说应该会有职能部门为他们把关。按照《商品房销售管理办法》规定，承担商品房销售管理责任的是各地建设行政主管部门和房地产行政主管部门，那么高密市房地产开发管理办公室又是如何履行监管职责的呢？山东省高密市房地产开发管理办公室主任在接受采访时说，“监管我们是不管的，怎么卖都可以”。

在贵宾首府销售合同上，记者看到最后一条就是合同要送高密市房地产开发管理办公室登记备案的，这也是合同接受职能部门审查的一个过程。

中国消费者协会律师团的律师邱宝昌说，不动产的买卖预售合同是备案制，职能部门是要备案的。那么备案的时候，他就看你是不是符合相关的规定。那像这个合同必要条款当中有建筑面积、套内建筑面积、分摊面积都空下来，那作为职能部门在备案审查的时候，应该要对这种不符合备案形式备案要求的合同，应该要求它重新备案，让它如实填写相关数据以后再进行备案。而我们的职能部门没有认真履行这种监管职能。

不仅如此，高密市房地产开发办公室在给贵宾首府发放商品房预售许可证时，也没有按照规定要求操作，在贵宾首府的预售许可证上记者看到，房屋用途性质上没有标明是酒店式公寓，而是写着营业和居住。

按照《城市商品房预售管理办法》，商品房预售许可证的发放依据是建设项目的立项、规划、土地使用权等批准文件，也就是说预售许可应与立项、规划、土地相一致，记者查阅了贵宾首府的立项，上面明确标明贵宾首府就是酒店式公寓，而且据高密市规划局负责人介绍，该项目规划也是酒店式公寓，但高密市房地产开发办公室却并没有据此发放预售许可证，这在一定程度上给购房者造成更大的误解。

山东省高密市规划局副局长认为，为什么预售许可证会跟规划不同，这里面肯定是有原因的，具体什么原因却不清楚。至于是谁的责任，他也“不清楚”。

面对购房者，房地产商云山雾罩，职能监督似有实无。而蒙在鼓里的张维们相信合同、相信政府职能部门发出的商品房预售许可证，相信自己买的就是住宅。现在他们 不仅要承受过高的公摊系数，还要缴纳商用标准的水电费和物业费。房地产商缺乏诚信，职能部门监管不力，给购房者造成的损失该由谁埋单呢？