擅自售房易落入“表见代理”陷阱

 

 

 

       在近期的二手房交易中，频现卖房者陷入房产中介公司“表见代理”陷阱。

　　记者经多方了解得知，“表见代理”逐渐成为房产中介违法获得房源或违法获得违约金的一种新型形式，类似的纠纷日益增多。

　　家住常青花园小区的李女士于2007　年10　月22　日，与她所在小区的房产中介公司咨询与丈夫李名华(化名)共同共有房产售卖事宜。

　　李女士介绍，当时丈夫不在国内，中介公司极力劝说她，要求她代其丈夫签字，称“你们是夫妻，代签字是可以的。”然后提供声明书，要求李女士签署。

　　记者在李女士与该中介公司签订的合同看到，“如不将该套房产交予该公司售卖的，李应支付给该公司违约金2　万元。”

　　相关合同签订后，李女士收取了该房产中介公司2　万元诚意金，并将土地证原件押在该房产中介公司。

　　合同签订后的第二天，丈夫李名华得知后，从国外打电话明确表明不同意售房，要求退还诚意金，收回土地证。无奈之下，李女士至该房产中介公司提出退还诚意金和收回土地证的要求。该房产中介公司不予同意，称房产居间合同已生效，不卖房，就要承担退还2　万元诚意金，支付2　万元违约金的违约责任。双方协商未取得一致，11月底该房产中介公司将该案提请武汉仲裁委员会仲裁，以“表见代理”的理由声称合同有效，请求追究李女士的违约责任。

　　仲裁庭审理合同无效

　　经过武汉仲裁委员会指定仲裁庭开庭审理，认定该房产公司并不是善意和无过失的第三人，

　　“有理由相信李女士售房系其夫妻双方共同意思表示”的理由不成立，李女士的行为并不构成表见代理，房产居间合同违反法律强制性规定，系无效合同。但李女士应对签订合同的行为承担一定的过错责任。

　　此举是中介“获利”的新点子

　　就此事，记者采访了湖北诚明律师事务所林颖律师称，首先，转让房产一定要取得共同共有人一致意见，并取得书面同意后才可转让;其次，不要轻信房产中介公司的口头承诺，轻易签署或代房产共同共有人签署相关声明书、承诺书及居间合同;第三，警惕房产居间合同中过高的违约金条款，对明显高于预期中介费收益数额的违约金，应不予认同;最后，不要轻易收取房产中介公司的相关款项，注意一定不能以定金形式收取。

　　最后，林颖律师提醒到，对有些房产中介公司利用法律适用之间的冲突，恶意规避、违反《房地产管理法》“转让房产，必须取得房产共同共有人的书面同意”的强制性规定，以“善意第三人”自居，完全抛开房产共同共有人一方，而与另一方签订相关房产买卖居间合同，构筑表见代理陷阱，企图形成表见代理的事实，广大市民应注意。

 

 

     擅自售房易落入“表见代理”陷阱的延伸内容是：签订代理合同时要注意哪些要点？

     合同好像是非常严肃和神圣的，让人有点“惧怕”。其实，万万没有这个必要，因为所有的一切都是人为的。所以，代理商面对合同，对苛刻地要求和残缺的支持要果断地说“不”——把合同签定得有利于自己的代理和市场推广。　　

 
　　那么，如何做到有利于自己的代理和市场推广呢？
一、不要轻易交纳加盟费。　
二、赢取更大的品牌推广费用比例。　
三、明确运输责任和退换货的期限。
四、售后服务的全面提供　。
五、提供装修指导与销售培训　。
六、预付款与打款的建议　。　

【代理合同】代理协议也称代理合同，它是用以明确委托人和代理人之间权利与义务的法律文件。包括：代理事项和权限；
代理费用及支付办法；甲方的权利和义务；乙方的权利和义务；双方的违约责任。