2015年经济师考试《中级建筑》第七章辅导讲义

　第七章　建设工程计价方法

　　【本章考情分析】

　　第一节 投资决策阶段工程造价的计价方法

　　一、建设投资估算

　　(一)建设投资估算分类(两种分类)

　　1、概算法(三大类七小类)

　　(1)工程费用

　　①设备工器具购置费

　　②建筑与安装工程费

　　(2)工程建设其它费用

　　①土地使用费

　　②与项目建设有关的其他费用

　　③未来企业生产经营有关的其他费用

　　(3)预备费

　　①基本预备费

　　②涨价预备费

　　2、按形成资产法分类(四部分)

　　(1)形成固定资产的费用

　　(2)形成无形资产的费用

　　(3)形成其他资产的费用

　　(4)预备费

　　(二)建设投资估算的编制方法(四种方法)

　　1、资金周转率法

　　用资金周转率来推测投资额的一种方法

　　资金周转率=年销售额/总投资=年产量*单价/总投资

　　总投资额=年产量*单价/资金周转率

　　2、生产能力指数法

　　根据已建成的性质类似的建设项目的投资额和生产能力，以及拟建项目的生产能力，来估算拟建项目的投资额(假设生产能力与投资额之间有比例关系，再作调整)

　　3、设备费用百分比估算法

　　4、指标估算法

　　(1)概算指标-按完整建筑物以㎡等计

　　(2)估算指标-以建设项目、单项工程或单位工程计，更粗略更综合

　　二、流动资金估算(两大类)

　　(一)分项详细估算法——根据资金周转额和周转速度之间的关系，对流动资产和流动负债分别进行估算

　　流动资金=流动资产-流动负债

　　流动资产=应收帐款+预付帐款+存货+现金

　　流动负债=预收帐款+应付帐款

　　流动资金增加额=本年流动资金-上年流动资金

　　1、周转次数的计算

　　1)周转次数=360/最低周转天数

　　2)各项流动资金平均占用额=周转额/周转次数

　　2、流动资产的估算(四项)

　　1)存货;2)应收账款;3)预付账款;4)现金需要量=(年工资及福利费+年其他费用)/现金周转次数

　　3、流动负债估算(两项)

　　1)应付账款;2)预收账款

　　(二)扩大指标法——经验

　　根据现有同类企业的实际资料，以销售收入、总成本、经营成本为基数求得流动资金率指标，或根据行业或部门给定的参考值或经验确定比率

　　第二节　设计阶段工程造价的计价方法

　　一、设计概算

　　三级概算：

　　(1)单位工程概算——基本编制单位

　　(2)单项工程综合概算——综合

　　(3)建设项目总概算

　　1、单位工程概算的编制方法

　　(1)建筑单位工程概算的编制方法(三种方法)

　　概算定额法;概算指标法;类似工程预决算法。

　　(2)设备及安装单位工程概算的主要编制方法

　　①设备购置费概算： 设备原价+运杂费

　　②设备安装单位工程(三种方法)

　　预算单价法;扩大单价法;概算指标法

　　2、单项工程综合概算的编制方法

　　(1)编制说明的内容

　　(2)综合概算表的内容

　　3、建设项目总概算的编制方法

　　(1)建设项目总概算的内容

　　(2)总概算书内容

　　二、施工图预算

　　1、单价法

　　可采用工料单价，也可以采用综合单价

　　工料单价法的步骤：

　　①第一步先算出直接工程费(直接费+间接费+利润+税金)

　　②第二步再依次加上措施费、间接费、利润和税金，相加后得到单位工程的施工图预算价格

　　2、实物法

　　(1)实物法编制施工图预算的步骤

　　(2)直接工程费的算法

　　(3)实物法的特点

　　①实物法的最大特点是，人工、材料、机械台班消耗用的都是实价，而不是定额里的价格

　　②实物法编制出来的预算误差小，比较准确，适合市场价格波动较大的情况，但工作量大，计算过程繁琐

　第三节　招投标过程中工程造价的计价方法

　　一、工程量清单计价

　　(一)工程量清单的计价方式

　　意义;范围规定

　　依照《建设工程工程量清单计价规范》(GB50500——2013)的规定，全部使用国有资金投资或国有资金投资为主的工程施工发承包，必须采用工程量清单计价。国有资金投资为主的工程建设项目是指国有资金占投资总额的50%以上，或虽不足50%但国有投资者实质上拥有控股权的工程建设项目。非国有资金投资的建设工程，宜采用工程量清单计价。

　　(二)工程量清单的计价风险

　　采用工程量清单计价的工程，应在招标文件，合同中明确计价中的风险内容及其范围，不得采用无限风险、所有风险或类似于局规定计价中的风险内容及范围。

　　1、应由投标人承担的风险

　　2、由发包人承担的风险：

　　3、由发承包双方合理分摊的情形：由于市场物价波动影响合同价款的。

　　(三)工程量清单计价模式下招标控制价的编制

　　1、概念和意义

　　招标控制价作为招标人交易的最高价格，又称拦标价、预算控制价、最高报价值。

　　投标人的投标报价高于招标控制价的，其投标应予以拒绝

　　2、招标控制价的编制人和编制依据

　　(四)工程量清单计价模式下的投标报价的编制

　　1、编制投标报价的基本要求

　　2、投标报价编制和复核的依据

　　3、投标报价的编制原则

　　(1)分部分项工程项目综合单价的确定原则

　　①应根据招标文件中分部分项工程量清单项目的特征描述来确定综合单价

　　②设计图纸与招标文件不符，以招标文件为准

　　③招标文件中有暂估单价的材料，应按暂估单价计入综合单价

　　④综合单价中应考虑招标文件中要求投标人承担的风险费用，风险在招标文件规定的范围内综合单价不得改变，工程价款。

　　(2)措施项目费的报价原则

　　投标人自主拟定;可根据工程实际情况结合施工组织设计，对招标人所列的措施项目进行增补

　　(3)其他项目费的报价原则(两大类)

　　①暂列金额(按招标人)

　　②材料暂估价和专业工程暂估价(工程量清单所列)

　　③计日工(按清单的项目数量，价格自定)

　　④总承包费用(按招标文件中列出的内容和提出的要求自主确定)

　　4、工程量清单计价示例

　　二、建设工程承包合同价格

　　(一)按照国际惯例对建设工程承包合同价格的分类(三种)

　　1、总价合同：支付给承包方的款项在合同中是一个规定的金额，即：总价。

　　特征：价格是总价;待实施的工程性质和工程量应事先明确

　　形式：不可调值总价合同：价格计算是以图纸及规定、规范为基础，承发包双方就承包项目协商一个固定的总价，由承包方一笔包死总价一笔包死，不能变化。总价只有在设计和工程范围变更的情况下才能作相应变更;承包方风险较大，因此工期较短，合同价格较高。

　　可调值总价合同;工料由于通货膨胀使工料成本增加到一定限度时，调整合同总价。

　　有关调值的特定条款必须在合同中明确;风险由发包承包方分摊，发包方承担通货膨胀风险，承包方承担实施中实物工程量、成本、工期等因素风险

　　2、单价合同(两种)

　　①估算工程量单价合同：以工程量表和工程单价表为基础和依据来计算合同价格。

　　②纯单价合同：发包方只想承包方给出发包工程的有关分部分项工程以及工作范围，不需要对工作量做任何规定。

　　3、成本加酬金合同：是由业主向承包单位支付工程项目的实际成本，并按事先约定的某种方式支付酬金的合同类型。

　　(1)成本加固定百分比酬金：合同价=成本+成本固定百分率的酬金。成本越高则酬金越高，不利于鼓励承包商降低成本

　　(2)成本加固定金额酬金：合同价=成本+固定金额的酬金。通过“补充条款”，鼓励承包商降低成本。

　　(3)成本加奖罚：可促使承包商降低成本，缩短工期

　　(4)最高限额成本加固定最大酬金：有利于控制工程投资

　　2、《建设工程价款结算暂行办法》中对承包合同价的分类

　　(1)固定总价;(2)固定单价;(3)可调价格。

　　3、《建设工程工程量清单计价规范》(GB50500-2013)中关于合同价款的约定

　　(1)实行工程量清单计价的工程，应采用单价合同;

　　(2)对合同工期短、建设规模较小、技术难度较低，且施工图设计已审查完备的建设工程，可以采用总价合同，除工程变更外，其工程量不予调整;

　　(3)紧急抢险、救灾以及施工技术特别复杂的建设工程可以采用成本加酬金合同。

　　第四节　施工阶段工程造价的计价方法

　　一、合同价款调整

　　(一)合同价款调整事项

　　1、法律法规变化

　　2、工程变更

　　工程变更引起已标价工程量清单项目或其工程数量发生变化，应按照下列规定调整：

　　(1)已标价工程量清单中有适用于变更工程项目的，采用该项目的单价;当工程变更导致该清单项目的工程数量发生变化超过15%时，应按以下原则：工程量增加15以上时，其增加部分的工程量的综合单价应予调低;当工程量减少15%以上时，减少后剩余部分的工程量的综合单价应予调高。

　　(2)已标价工程量清单中没有适用、但有类似于变更工程项目的，可在合理范围内参照类似项目的单价。

　　(3)已标价工程量清单中没有适用也没有类似于变更工程项目的，由承包人根据变更工程资料、计量规则和计价办法、工程造价管理机构发布的信息价格和承包人报价浮动率提出变更工程项目的单价，并报发包人确认后调整。

　　(4)已标价工程量清单中没有适用也没有类似于变更工程项目，且工程造价管理机构发布的信息价格缺价的，由承包人提出变更工程项目的单价，并报发包人确认后调整。

　　措施项目费的调整办法：

　　(1)安全文明施工费应按照实际发生变化的措施项目调整;

　　(2)采用单价计算的措施项目费，按照实际发生变化的措施项目及上述原则确定单价;

　　(3)按总价(或系数)计算的措施项目费，按照实际发生变化的措施项目调整，但应考虑承包人报价浮动因素，即调整金额按照实际调整金额乘以承包人报价浮动率计算。

　　3、项目特征描述不符。

　　4、工程量清单缺项

　　5、工程量偏差

　　6、计日工

　　7、物价变化

　　若工期延误，应分清责任，按照下列规定确定合同履行期的价格调整：

　　(1)因非承包人原因导致工期延误的，计划进度日期后续工程的价格，应采用计划进度日期与实际进度日期两者的较高者;

　　(2)因承包人原因导致工期延误的，计划进度日期后续工程的价格，应采用计划进度日期与实际进度日期两者的较低者。

　　8、暂估价

　　9、不可抗力

　　10、提前竣工(赶工补偿)

　　11、误期赔偿

　　12、索赔

　　(1)承包人索赔。

　　(2)发包人索赔

　　13、现场签证

　　14、暂列金额

　　(二)因物价变化调整合同价款的方法

　　调整方法：包括价格指数调整法和造价信息差额调整法。

　　价格指数调整法：计算差额并调整合同价款的公式如下：

　　价格指数调整法的应用：P159【例7-2】

　　(三)索赔分类及索赔费用的计算

　　1、索赔的分类

　　(1)按索赔主体分类：承包人索赔和发包人(业主)索赔。

　　(2)俺索赔目的分类：工期索赔和费用索赔。

　　2、索赔费用的计算

　　(1)索赔费用的组成要素

　　(2)索赔费用的计算方法：分项法和总费用法两大类。实践中，绝大多数工程索赔军采用分项法。

　　二、建设工程合同价款的结算

　　主要包括期中结算和竣工结算

　　(一)合同价款的期中结算

　　包括工程预付款支付、工程计量和工程进度款支付三部分。

　　1、预付款(国内习惯成为预付备料款)

　　(1)预付款的额度

　　支付比例：签约合同价(扣除暂列金额)的10%—30%。

　　计算公式：备料款限额=全年施工产值*主要材料所占比重/年度施工日历天数*材料储备天数

　　(2)预付款的支付程序

　　(3)预付款的扣回。

　　扣款的方法应是从未施工工程尚需的主要材料及构件的价值相当于备料款数额时起扣。从每次结算工程价款中按材料比重扣抵工程价款，竣工前全部扣清。

　　起扣点T=P-M/N

　　(4)安全文明施工费的支付

　　2、工程计量(主要介绍)

　　(1)计量原则

　　(2)单价合同的计量程序(依据《建设工程工程量清单计价规范》)

　　3、进度款

　　(1)进度款的计算(分为已完工程结算价款和价款调整两部分)

　　1)已完工程结算价款的计算规定

　　已标价工程量清单中的单价项目：

　　已完工程结算价款=工程计量确认的工程量×综合单价

　　已标价工程量清单中的总价项目：应按合同中约定的进度款支付分解，具体方法可选：

　　2)价款调整的规定

　　发包人提供甲种材料金额，列入本周期应扣减的金额中。现场签证和索赔金额应列入本周期应增加的金额中。

　　进度款的支付比例按照合同约定，按期中结算价款总额计，不低于60%，不高于90%。

　　(2)进度款的支付程序：

　　1)承包人提交已完工程进度款支付申请。

　　2)发包人签发进度款支付证书。

　　3)发包人向承包人支付进度款

　　(二)竣工结算与支付

　　工程竣工结算应有承包人或受其委托具有相应资质的工程造价咨询人编制，并应由发包人或受其委托具有相应资质的工程造价咨询人核对。实行总承包的工程，应由总承包人对竣工结算的编制负总责。

　　1、竣工结算的编制依据和要求：

　　2、竣工结算与支付程序

　　(1)承包人提交竣工结算文件。

　　(2)发包人核对竣工结算文件。

　　(3)竣工决算文件的签认。

　　(4)承包人提交竣工结算款支付申请。

　　(5)发包人签发竣工结算支付证书并支付结算款。

　　(6)最终结清

　　【重点难点】——全过程造价管理方法汇总

　　第五节　竣工决算的编制

　　工程项目竣工决算，是办理固定资产交付使用手续的依据，是竣工验收报告的重要组成部分。包括从筹建到竣工投产全过程的实际支出费用。

　　一、基本建设项目竣工财务决算的编制依据

　　(1)可行性研究报告

　　(2)初步设计

　　(3)概算调整及批准文件

　　(4)招投标文件

　　(5)历年投资计划

　　(6)经财政部门审核批准的项目预算

　　(7)承包合同

　　(8)工程结算等有关资料

　　(9)有关的财务核算制度、办法

　　(10)其他有关资料

　　二、建设项目竣工财务决算的内容(两部分内容)

　　由基本建设项目竣工财务决算报表和竣工财务决算说明书两部分组成

　　1、基本建设项目竣工决算报表(5项)

　　(1)封面

　　(2)基本建设项目概况表——综合反映建成的工程项目的基本情况

　　(3)基本建设项目竣工财务决算表——反映竣工项目全部资金来源和资金占用情况

　　(4)基本建设项目交付使用资产总表——反映了工程项目建成后新增固定资产、流动资产、无形资产和递延资产，是财产交接的依据。

　　(5)基本建设项目交付使用资产明细表——反映交付使用财产的详细内容。

　　2、竣工财务决算说明书

　　(1)基本建设项目概况

　　(2)会计财务的处理、财产物资清理及债权债务的清偿情况

　　(3)基建结余资金等分配情况

　　(4)主要技术经济指标的分析、计算情况

　　(5)项目管理及决算中存在的问题、建议

　　(6)决算与概算的差异和原因分析

　　(7)其他事项