“房土分离”下如何缴纳房产税

【案情简介】

近期，某地税稽查局在涉税案件检查中发现了如下情况：A企业拥有一宗土地，其关联企业B企业出资在地上建有厂房若干，B企业已将相关建造成本已计入固定资产账簿，但因报建资料存在瑕疵，一直未能办理报建手续及房屋所有权证，厂房建成后，A企业即以借用形式实际使用厂房至今。上述厂房涉及的房产税应由A企业还是B企业缴纳？房产税计税原值又如何确定？

【税法分析】

房产税暂行条例规定，房产税由产权所有人缴纳，为了便于征收管理，保证房产税及时入库，产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。

《财政部国家务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）规定：对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

根据上述政策规定，我们认为：

1、按照房地产管理法“房随地走、房地一致”的精神，土地使用人与建设单位原则上应当一致，而目前土地使用权在A名下，这可能也是B企业至今不能办理权证手续的主要原因。因B企业未取得房屋所有权证，同时也不能提供相关房产报建资料，即便B企业在财务处理上将厂房计入 “固定资产”（或“在建工程”）科目，仍属于“房屋产权未确定”的情形，应由房产使用人A企业缴纳房产税。

2、厂房的房产税计税原值应包括土地价值，计入原值的地价应包括A企业取得土地使用权所支付的价款以及开发土地所发生的成本费用，土地价值以外的房屋原值，可参照B企业固定资产账簿上记载的相关建造成本予以确认。同时，如果B企业账簿上记载的房屋原价未按照有关会计制度规定核算并记载，税务机关应按规定予以调整或重新评估。