物业管理资产运作增值技巧（四）

上文已经谈到，物业首先是资金密集型的产业，一宗物业少则数千万，多则数十亿。而用于物业开发的自投资金只占总投资的二分之一，甚至三分之一(当然有全部自投的发展商)。其它资金的来源，大部分源于商业银行、专业银行、金融机构、大集团、大企业，因而建设周期的长短、建材价格的变动、银行利率的调整、国家关于房地产政策的变动、物业市场的供求格局……等都直接影响还贷期限，增加还贷压力，特别是贷款利息部分。为此债权换股权是缓解还贷压力的重要手段，具体地讲：
(一)债权换股权可改变投资结构
如上所述，一宗物业投资自投部分只占二分之一或三分之一，其它则靠融资，为此出让部分股权即将债权换股权，可改变投资结构，使投资者风险共担，增强承担风险能力。
(二)债权换股权可减少还贷的压力
因为通过改变投资结构可减少还贷压力，使企业能够在较宽松的环境里渡过初创阶段，顺利地向成长阶段、成熟阶段、稳定阶段过渡。
(三)债权换股权可减少付息的困扰
因为没有还贷的束缚，也就没有付息的困扰。特别是在贷款金额庞大，又以复利计息的前体下，企业的盈余就象沙漠中的露珠，很快被利息吸干，使企业无还贷能力可言。