2010物业管理师考试 社区会所的由来和现状

社区会所，原本是政府市政规划的指标之一，是以居民“千人指标”为基础的用于居民生活配套的建筑，名称一般为“社区中心”之类。
      从发展商角度看，既然规划的东西不能不建，那就给他好好包装，使其利于销售。因此，社区高档学校、社区高档医院、社区高档会所、社区高档……便在发展商的销售广告中大放光彩。而社区学校由“高档”变“低档”甚至变成洗浴中心的;“社区医疗会所”变成医院被居民质疑社区卫生小环境的;社区会所仅仅就建了个房子或者干脆送给了原土地方而导致不能提供任何社区服务功能或者发展商广告中承诺的服务项目的;……比比皆是。
      由于学校、医院、商业配套的产权归属比较复杂，因此，从90年代初，有的发展商便在社区会所上寻求突破：除了将会所包装成为一个销售亮点外，还支付了该建筑的土地出让金从而获得会所的完整所有权，要么均摊销售出去(使得后期不承担任何责任)，要么留作自己经营。
      让我们看看会所的产权状况和提供服务项目的责任之间的关系。
      首先，发展商应该依照合同内容提供会所服务项目所需的所有硬件条件。
如果会所的产权人是发展商，则发展商将依据与业主签订的合同，必须永远提供该服务项目，否则就是违约。这一点，很多发展商自己都不明白。他们以为承诺就承诺，房屋买卖合同在交房以后就结束了。其实，该合同中的一切承诺都组成了合同的标的。房屋肯定是最大标的，但是其他承诺也是合同的标的且继续有效。
      如果发展商对业主在合同中的承诺，违反了政府规划的要求(无论是多了还是少了)，都是对政府的违规行为。一般来说，业主仅仅有举报的义务而无直接向发展商主张政府权益的权利。
如果会所没有独立产权，且政府以从发展商那里收回“实物地租”的理由主张会所权利的，则政府应该按照规划，直接或者监管受政府委托的经营管理者向居民提供原规划的服务内容，直至政府规划修改。现在还没听说有过一个发生此种情况的项目。
      如果会所没有独立产权，也没有任何人能够主张产权，则会所的产权人就是全体业主，即是业主大会的财产(小区土地使用权人拥有地上的附着物)。业主大会自然就有权利决定、变更会所的用途，也必须由全体业主支付会所的管理费用。
      尽管最后一种状况符合法律，现状也大多如此，但是和现行的行政规章又是冲突的。在某个小区建设的会所，其本来并不是仅仅是为了该小区的，而是政府为周边整体市政规划和居民生活设计的建筑。就像学校并不是所在小区业主的学校一样。他本来就是计划经济体制下政府的财产，由政府负责(包括委托他人)经营。而现实是谁都想从中受益，却谁又都不愿意承担政府委托的责任和发展商向业主承诺的责任。
      因此，对于没有独立产权的社区会所，要么政府明确收回这部分资产，自行委托专业资产管理公司来管理和运作，收益冲抵管理成本后归政府财政所有;要么就按照有关法律，允许建筑物所在土地的社区业主自主治理。