2012一级建造师《法规及相关知识》：土地管理法

　　国有土地使用权制度

　　一、国有土地使用权的基本概念

　　在我国，土地所有权和土地使用权是相分离的。我国《土地管理法》把土地所有权分为国有土地所有权和集体所有土地使用权。

　　国有土地使用权，是用地单位或者个人依法定方式取得的，对国有土地享有的用益物权。

　　根据《土地管理法》的有关规定，用地单位和个人依法使用的国有土地，由政府登记造册，核发证书，确认使用权。依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。此外，根据《城市房地产管理法》及有关规定，土地使用者对其合法取得的土地使用权，在满足法律规定的条件下，可以依法进行转让、出租或者抵押。

　　[重点解析]

　　掌握土地所有权的分类：分为国有土地所有权和集体所有土地使用权。

　　二、国有土地使用权分类

　　按是否缴纳土地出让金，国有土地使用权分为出让土地使用权和划拨土地使用权。

　　[重点解析]

　　国有土地使用权的分类需要掌握。

　　（一）出让土地使用权

　　出让土地使用权，是指土地使用者以向国家支付土地使用权出让金而原始取得的，并有出让年限的国有土地使用权。

　　1．出让土地使用权的取得方式

　　根据《城市房地产管理法》第12条的规定，土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。但是，协议出让土地使用权的出让金不得低于国家规定所确定的最低价。

　　[重点解析]

　　1．掌握土地使用权的三种出让方式。

　　2．理解“协议出让土地使用权的出让金不得低于国家规定所确定的最低价”这句话。

　　因为根据《合同法》，违反法律强制性规定的合同是无效的合同。

　　2．出让土地使用权的年限

　　根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条的规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：

　　（1）居住用地70年；

　　（2）工业用地50年；

　　（3）教育，科技、文化、卫生、体育用地50年；

　　（4）商业、旅游、娱乐用地40年；

　　（5）综合或者其他用地50年。

　　[重点解析]

　　此处数据必须掌握。

　　3．土地使用权出让合同

　　根据《土地管理法》和《城市房地产管理法》及有关规定，土地使用权出让，应当由政府土地管理部门与土地使用者签订书面出让合同。土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金。未按照出让合同约定支付的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。

　　土地使用权者在支付全部土地使用权出让金后，应当依照规定办理登记，领取土地使用证。

　　土地使用者应当按照土地使用权出让合同的约定和城市规划的要求使用土地，需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和城市规划行政主管部门的同意，签订变更协议或重新签订出让合同，相应调整土地使用权出让金。

　　[重点解析]

　　1．土地使用权出让金是与土地的用途相对应的，用途改变了，土地使用权出让金随之调整。

　　2．改变土地用途，不仅需要出让方同意，也需要城市规划行政主管部门同意。因为变更用途后的土地的使用未必符合城市规划。

　　（二）划拨土地使用权

　　划拨土地使用权，是指土地使用者经县级以上人民政府依法批准，在缴纳补偿、安置等费用后原始取得或者无偿原始取得的，并没有使用期限的国有土地使用权。

　　根据《土地管理法》和《城市房地产管理法》的有关规定，划拨土地使用权的范围限于：

　　（1）国家机关用地和军事用地；

　　（2）城市基础设施用地和公益事业用地；

　　（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；

　　（4）法律、行政法规规定的其他用地。

　　划拨土地使用权依照法律规定也可以进行转让、出租或者抵押。但是，划拨土地使用权的转让、出租所得收益或者抵押拍卖所得价款，应当按照法律的规定，上缴国家或者优先用于缴纳土地使用权出让金。

　　[重点解析]

　　1．划拨土地使用权的范围要掌握。

　　2．转让划拨土地使用权应当缴纳土地使用权出让金。这是因为划拨的土地近乎无偿取得，包含着国家的利益。如果对之转让而不上缴土地使用权出让金，就意味着损害了国家的利益。