2012年一建法规辅导:租赁合同的法律规定
1Z304034租赁合同的法律规定 一、租赁合同的法律特征 (一)租赁合同是转移租赁物使用收益权的合同 这是租赁合同区别于买卖合同的根本特征。 (二)租赁合同是诺成、双务、有偿合同 二、租赁合同的内容和类型 (一)租赁合同的内容 租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。 (二)租赁合同的类型 1.定期租赁 租赁合同可以约定租赁期限,但租赁期限不得超过20年。超过20年的,超过部分无效。租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。 租赁期限6个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。 2.不定期租赁 不定期租赁分为两种情形:一种是当事人没有约定租赁期限;另一种是定期租赁合同期限届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。 此外,当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,可以协议补充;不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定。对于不能达成补充协议,也不能按照合同有关条款或者交易习惯确定的,视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 总结:不定期租赁的四种情况:(1)未采用书面形式的、(2)租赁期满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的(3)当事人没有约定租赁期限的;(4)对租赁期限没有约定或者约定不明确的。其法律后果即当事人可以随时解除合同。 三、租赁合同当事人的权利义务 (一)出租人的义务 1.交付出租物的义务 出租人应当按照约定将租赁物交付承租人,并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 2.维修租赁物的义务(区别于融资租赁合同) (1)除当事人另有约定的外,出租人应当履行租赁物的维修义务。 (2)出租人不履行维修义务,承租人可以白行维修,维修费用由出租人负担。 3.权利瑕疵担保的义务 4.物的瑕疵担保义务 出租人应当担保租赁物质量完好,不存在影响承租人正常使用的瑕疵。当然,若承租人在签订合同时知悉某瑕疵存在,则不应受此约束。 当租赁物危及承租人的安全或者健康时,即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格,承租人仍然可以随时解除合同。——承租人的随时解除权 5.保证承租人优先购买权的义务 出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。——买卖不破租赁原则 6.保证共同居住人继续承租的义务 承租人在房屋租赁期间死亡的,与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。生前共同居住的人不以与承租人是否有继承关系、亲属关系为限。 (二)承租人的义务 1.支付租金的义务★ 承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确,可以协议补充;不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定。对于不能达成补充协议,也不能按照合同有关条款或者交易习惯确定的,租赁期间不满1年的,应当在租赁期间届满时支付;租赁期间1年以上的,应当在每届满1年时支付,剩余期间不满1年的,应当在租赁期间届满时支付。 2.按照约定使用租赁物的义务 3.妥善保管租赁物的义务 4.有关事项通知的义务 5.返还租赁物的义务 6.损失赔偿的义务 承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。 四、租赁合同的其他规定 在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益,归承租人所有,但当事人另有约定的除外。 因不可归责于承租人的事由,致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的,承租人可以要求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失,致使不能实现合同目的的,承租人可以解除合同。 注意:172—173页的案例具有扩展性,其扩展了出租与抵押的效力关系。《物权法》第190条规定,“订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”
租赁合同的法律规定的延伸内容--应试猜答技巧
选择题存在凭猜答得分的可能性,我们称为机遇分。这种机遇分对每个考生是均等的,只要正确把握这种机遇,就不会造在考试的不公平。
多项选择题猜答技巧
多选型选择题不易猜答但仍有它的答题基本方法:
1、消元法:多选题都是两个或两个以上答案是正确的,其干扰项(错误项)最多为两个,因此,遇到此题运用消元法是最普遍的。先将自己认为不是正确的选项消除掉,余下的则为选项。
2、分析法:将四个选择项全部置于试题中,纵横比较,逐个分析,去误求正,去伪存真,获得理想的答案。
3、语感法:在答题中因找不到充分的根据确定正确选项时,可以将试题默读几遍,自己感觉读起来不别扭,语言流畅、顺口,即可确定为答案。
4、类比法:四个选项中有一个选项不属于同一范畴,那么,余下的三项则为选择项。如有两个选项不能归类时,则根据优选法选出其中一组选项作为自己的选择项。
5、推测法:利用上下文推测词义。有些试题要从句子中的结构及语法知识推测入手,配合自己平时积累的常识来判断其义,推测出逻辑的条件和结论,以期将正确的选项准确地选出。
单选型选择题猜答得分的技巧
标准化考试用得比较多的是单选型选择题,例如四选一题型。回答这种题目,首先要注意题目说明中是否有答错倒扣分的规定,如没有,当遇到不能肯定选出正确答案的题目时,千万不要放弃,应该猜答。如果试题说明中有答错倒扣分的规定,对于一个干扰项也不能排除的题目,考生不要猜答。但是你若能肯定地排除一个或两个干扰项,余下的选项可以猜答,这时得分的机遇大于失分的机遇。
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