MPA案例库：商品房预售制度，小建议大问题
中国人民银行发布《2004年中国房地产金融报告》，建议取消房屋预售制度。由此，一言激起千层浪，一场大讨论由此产生，尽管此后不久，建设部就正式表态说近期不会取消房屋预售制度。
其实，建议取消房屋预售只是央行报告的一条小建议而已，片面突出此项建议，并不完全符合央行出台此项报告的初衷。报告主基调为央行根据宏观经济形势变化，采取各项有效措施，加强对房地产金融的管理，推进房地产金融产品创新，以支持中国房地产业持续健康发展。
在讨论到底要不要、能不能、会不会取消房屋预售制度前，我们有必要先了解一下这项刻度的前世今生、这项制度对中国房地产业的影响。
房屋预售制度的前世今生
目前，房地产业所实行的房屋预售制度，主要依据建设部1994年11月出台的《城市商品房预售管理办法》（建设部令第40号），并根据2001年8月《建设部关于修改〈城市商品房预售管理办法〉的决定》、2004年7月《建设部关于修改〈城市商品房预售管理办法〉的决定》先后两次修正。从这一点看，会不会取消房屋预售制度，首先是取决于建设部而不是央行。
年建设部出台《城市商品房预售管理办法》之时，正值住房制度改革不断深化和居民收入水平不断提高，住房成为新的消费热点。在“发展才是硬道理”的约束之下，在房屋预售制度的支持下，房地产业逐渐成为经济的支柱产业之一。
出台商品房预售制度，本意是推动我国房地产市场发展，进而推动我国经济发展。恐怕有关政策的制定者肯定不会想到，1994年后中国房地产发展会如此迅猛，会在2003年以后对宏观经济形成如此之大的通货膨胀压力。
房屋预售制度之下，开发商可以只用很少的自有资金就启动一个项目，导致开发商轻松获得暴利，推动了房价虚高，这些都是不争的事实。2004年，1.7万个房地产开发商的开发资金中，55%来自银行贷款、30%左右来自房屋预售收入，只有15%左右真正出自开发商，而开发商自有资金比例如此之低，房屋预售制度是一个重要原因。
在房屋预售制度及2004年之前一直实行的土地协议转让制度之下，部分开发商掌握并囤积了大量已出让土地，没有及时开发：从2000年以来每年开发商实际开发的土地往往只占其掌握土地总量的60%～70%，2004年更进一步降到50%以下。在近年来房地产需求旺盛的背景下，开发商囤积土地居奇的心态可想而知。大量土地往往掌握在不具开发实力的开发商手中，他们更希望依靠土地本身升值后倒卖土地而获利。同时，受近来政府部门主动控制土地供应量影响，那些本身没有土地储备的开发商不得不用天价买地盖房，这样做的一个直接后果就是这类开发商要在这块高价地上盖出价格更高的房子才能获利，从而在事实上推动房价上升。
取消房屋预售制度，言之为早
上海近年来房地产价格飙升之快全球瞩目。许多人都忽略了一个事实：2002年上海曾经出台政策，把房屋预售制度从投资25%就可以取得预售证修改为主体结构达到2/3才可以取得预售证，导致其后一年多时间房屋有效供给不足，引发市场需求恐慌，在事实上进一步加剧了房价上涨。
因此，中国房地产业的土地供给制度还远未成熟。而一旦房地产业最根本的土地供给制度尚未成熟的话，放射开去，房地产业本身谈不上成熟。在这一条件下，如果骤然终止已经实行10余年的房屋预售制度，将会对市场造成不必要的冲击，加剧市场需求恐慌，从而可能使房价进一步走向非理性。
最基本的经济学理论告诉我们，商品的价格由供与求共同决定，投机会使商品价格背离真实价格。近年来中国部分地区房地产价格上涨过快，并出现房地产泡沫，根本原因在于投机性需求过旺。房屋预售制度可能会助长房地产泡沫，但它是满足真实的需求。
对房屋预售制度下手解决不了投机问题，相反，有可能影响房地产供给并进而使需求发生非理性变化，从而导致房地产市场出现大起大落，影响宏观经济稳定，对普遍购房者不会有任何好处。但是，我们相信，央行建议取消房屋预售制度，已经明确向市场表达了今后将会继续加强对房地产业，特别是房地产开发商的调控力度的信号。
MPA案例库：商品房预售制度，小建议大问题的延伸阅读——2012年中国人民大学法学复试建议
人民大学的复试基本内容主要有：
（1）外语和专业课笔试。考试时间为3小时，其中外语笔试时间为1小时，满分为50分；专业课笔试时间为2小时，满分为100分。
外语笔试题型为：四篇传统的阅读理解，一篇7选5！难度低于考研英语。达到30分即可合格！专业课笔试题型和初试时相同包括名词解释、简答、论述。具体为：名词解释6个题目，每题5分；简答题3个题目，每题15分；论述题1个题目，25分；总分100分！达到60分即可合格！答题时间2小时。
（2）外语听力和口语水平测试。满分为50分。考生以抽签方式确定口试题目，每名考生口试时间为10分钟左右。
主要通过抽签确定题目，然后老师用英语直接和考生交流。外语听力和口语水平测试由人大的外国语学院老师单独组织考察。例如：你的名字；你的本科院校；你觉得你将会在以后的学习中碰到什么困难等等。
（3）专业课与综合素质面试。由专业课与综合素质面试两部分组成，采用考生当场抽签、当场回答题签所列问题和复试小组教师现场提问、考生当场答问的形式。每名考生面试时间为30分钟左右。满分为150分。
专业课面试采用抽签的形式，老师根据考生抽中的题号念出对应的题目，考生按照题目作答。面试的题目一般也比较基础，但是老师会在你回答的时候不断的提问你，将这个问题发散，抽到的题目如果不会可以抽第二次、第三次，只是要分别降10分、20分。综合素质面试问的问题各种各样，主要考察考生的政治思想、道德修养、兴趣爱好和心理素质等等。比如你的毕业论文题目是什么；参加过哪些公益组织或者公益活动。
针对这些复试要求，两全其美网校城为2012年的考生们提供以下复试建议：
英语方面。首先要选择合适的听力材料。建议大家可以选择托福的听力练习作为听力材料或听英语广播、看中央电视台的英语新闻等。其次要持之以恒。每天要保证1个小时以上的听力训练，每天坚持听英语广播、英语新闻，英语听力水平才能得到提高。最后要对法律英语有所准备，毕竟是法学专业的复试。
专业课方面。人大的专业课无论从初试到复试都非常重视基础知识，专业课复试题量很大，所以一定要不断温习前面复习过的内容。
综合素质面试部分。综合素质面试的主要目的是观察学生的思考能力、语言表达能力、心理素质等。综合素质面试时考生与老师面对面，紧张是在所难免的。大家尽量放松，保持清醒的头脑，听清楚老师的提问，稍作思考，清晰地、有条理地作出回答。平时可以做这方面的练习。准备一些问题，把同学或家长当做考官，发现当中的问题及时调整。
最后两全其美网校城提醒2012年的考生们要调整心态，准备复试礼仪。现在成绩还没有出来，有的学生认为自己考的不好，就没有准备复试，等成绩出来的时候发现复试名单中有自己的名字，此时再准备复试就晚了。无论觉得自己考的怎么样，都要对复试进行准备，不轻敌、不放弃。 | 
