5. 考题给出资料，让你进行综合分析。(参见《指南》p116─117例题4) 现行房地产的税收问题及完善思路。 答案： (一)我国现行房地产税收存在的 主要矛盾问题： 一是税制不统一。内外两套税制，内资企业和华籍居民是使用房产税和城镇土地使用税，还有耕地占用税、土地增值税，外资企业和外籍人士是适用城市房地产税和土地使用税，课征制度不同，税负轻重不一，总的是外轻内重，也有外重于内的情况不适应统一的市场构建，市场经济体制的 培育发展。 二是房地产税基本法规制度过于陈旧，不适应计划经济体制已经转变为社会主义市场经济体制。 三是房地产税重流转轻持有。着重对营业性房产、个人出租住房征收房产税，重营业交易税收调节;不对个人非营业性住房征房产税，轻房产持有关系调节税。 这是不适应当前人们已购有较多高价位住宅，需要进行有区别的房产占有关系和税收再分配调节，缓和社会矛盾的现实要求;不适应需要通过税收调节房地产供需关系及其结构，促进房地产市场持续健康发展的现实需求。 (二)房地产税制改革的试想是： 第一，简并税种，开征统一的不动产税。把房产税、城市房地产税、城镇土地使用税和土地使用费四种税费，以及属于税收性质的其他有关收费，合并为全国统一适用的不动产税。即包括房屋有包括土地，也包括难于算作房屋的其他众多的地上建筑物，故称不动产税。契税是对取得房地产环节征收的一个特别税种，可仍单独征收，不予合并。不动产税的税制主要设想： 1、大征收范围，选定征免税界限。要转变房地产税收重流转轻持有的现状，就必须适应市场经济发展的话要求扩大不动产税的征收范围，取消那些不适应现实情况的减免税和优惠。一、取消现行个人所有分营业性住房免税的规定，初期可能把征收范围只扩大到非普通住房，特别是超级豪华、别墅，优化房屋的供给结构。二、取消对事业定位有关免税规定，把非公益性事业单位和社会团体房列入征税范围。三、把乡村的房屋、土地纳入统一税制征收范围，初期可限于对工商营业用房地产和高标准的住房征收不地产税，其余均予免税。 2、区别不动产类型、用途分别制定税率。现行城镇土地使用税分地区按单位面积设计固定税额的办法，国家不能及时分享土地增值税的利益，很不合理，应当改变。借鉴国际通行做法，对个人住房按类型、价格采用三四级超额累进税率制。 3、以评估市场价格为计税依据。现行房地产税是以原房价余值为计税;出租的房屋则以房产租金收入为计税依据，极为不合理，按历史成本价余值计征，国家不能分享土地增值税收益，还要承担通胀损失。 4、下放管理权限，培育县市级地方税主体税种。适应建立和完善分税制财政体制的要求。作为地方税的不动产税，应当下放部分立法权，中央只制定不动产税的基本法，对税法要素作政策原则性规定，在国家统一的大政策方针下，由省级人大或政府制定实施细则，明确具体的征收范围，选定适用税率，批准减免税优惠或加征税款，确定计征方法，以利于地方因地制宜相机处理问题，繁荣地方经济，增裕税收，逐步把不动产税培育成为县级地方税的主体税种。 第二，开征不动产闲置税，现在土地、房屋资源闲置浪费现象严重，存在大量已征未用和征而未用的情况，有的地方政府还征用大片土地等待招商引资高价出让。为制止一些人坐享房地产自然增值带来的利益，打击囤积投机，抑制那种非理性投资，制止资源浪费，提高土地、房屋利用效率优化资源配置需要采取税收强制手段开征不动产闲置税。或在不动产税基本法中，区别不同情况，增列对闲置不动产加成、加倍征收不动产税的具体规定。 搞好各项配套改革措施。一是要建立和健全房地产登记制度，全面掌握房地产方面的情况，找到、找准课税目标。二是建立和完善以房地产市场价格为依据的价格评估制度。三是税务部门要抓紧培育一批即懂税收和财经政策法规，又熟悉掌握不动产税计征技术业务的专业税务干部。同时还要做好同房屋、土地管理、房地产市场管理和财政、银行、工商等各部门的协调配合工作。 |
