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2006年房地产估价师《股价理论与方法》考试真题及答案三

2010-7-6 16:08| 发布者: lingr| 查看: 1410| 评论: 0

摘要:   四、计算题(共2题,20分。要求列出算式、计算过程,需按公式计算的,要写出公式。仅有计算结果而无计算过程的,不得分。计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上作答。)  1.某商店的建筑面积为1000m2,土地 ...
  四、计算题(共2题,20分。要求列出算式、计算过程,需按公式计算的,要写出公式。仅有计算结果而无计算过程的,不得分。计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上作答。)
  
1.某商店的建筑面积为1000m2,土地使用年限为40年,从2000年10月1日起计。2002年10月1日某公司与该商店所有权人签订了租赁合同,租期为20年,月租金为150元/m2,租金支付方式为每2年一次性支付,支付时间为第2年年末。市场上类似商店目前正常的月租金为200元/m2,支付方式为每年年末一次性支付,预计类似商店正常月租金每年递增5%,一般租赁经营的运营费用率为租金收入的30%。试求该公司2006年10月1曰的承租人权益价值(房地产报酬率取8%)。(8分)
  2.估价对象为一写字楼,土地总面积1000m2,于2001年9月底获得50年使用权。写字楼总建筑面积4500m2,建成于2004年9月底,为钢筋混凝土结构,建筑层高5m,没有电梯,需评估该写字楼2006年9月30日的价值。搜集有关资料如下。
  (1)搜集了三宗出让年限50年的土地交易实例作为可比实例,有关资料如下表所示:

实例

交易价格(元/m2

交易情况

交易日期

房地产状况

A

2200

正常

2006年3月30日

比估价对象劣3%

B

2050

正常

2006年12月30日

比估价对象劣8%

C

2380

比正常价格高3%

2006年5月30日

比估价对象优5%

  (2)当地征收农地的费用等资料如下:

级别 

一 

二 

三 

四 

五 

六 

七 

八 

地价是次级土地的倍数 

1.4 

1.4 

1.4 

1.4 

1.4 

1.3 

1.3 

1 

土价是最差级土地的倍数 

10.54 

7.53 

5.38 

3.84 

2.74 

2.00 

1.50 

1 

  在估价时点征收城市边缘土地平均每亩需要5732万元的征地补偿和安置等费用,向政府交付土地使用权出让金等为150元/m2,土地开发费用、税金和利润等为120元/m2,以上合计为城市边缘土地使用权年限50年熟地的价格。该城市土地分为八个级别,城市边缘土地为第八级,而估价对象处于第六级土地上。各级土地之间的价格差异如下表所示:
  (3)在估价时点不设电梯的层高5m的建筑物重新购建价格为1800元/m2,估价对象写字楼门窗等损坏的修复费用为10万元;装修的重新购建价格为140万元,经济寿命为5年:设备的重新购建价格为100万元,经济寿命10年:建筑物的使用寿命长于土地使用年限。假设残值率均为0。另调查,由于该写字楼缺乏电梯,导致其出租率较低,仅为80%,月租金为38元/m2。而市场上类似的有电梯的写字楼的出租率为85%,正常月租金为40元/m2。一般租赁经营的正常运营费用率为租金收入的35%。如果在估价时点重置具有电梯的类似写字楼.则需电梯购置费用60万元,安装费用40万元。同时,由于该写字楼的层高比正常层商要高,使其能耗增加。经测算正常情况下每年需要多消耗1万元能源费。同时由于周边环境的变化,该写字楼的经济折旧为20万元。试用成本法评估该写字楼2006年9月30日的价值。土地重新购建价格要才用市场法和成本法综合求取。土地报酬率为5%,房地产报酬率为7%(如需计算平均值,请采用简单算术平均法,小数点后保留两位)。(12分)

 
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