房地产泡沫与过热： (一)房地产泡沫及成因 1.房地产泡沫的定义 房地产泡沫是指由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。房地产泡沫是一种价格现象，是房地产行业内外因素，特别是投机性因素作用的结果。 2.房地产泡沫的成因 一般来说，房地产泡沫的成因，主要有三个方面。 首先，土地的稀缺性是房地产泡沫产生的基础。 其次，投机需求膨胀是房地产泡洙产生的直接诱因。 再有，金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。 (二)“过度开发”及诱因 1.房地产市场中的过度开发 房地产市场中的过度开发有时也称为房地产“过热”，是指当市场上的需求增长赶不上新增供给增长的速度时，所出现的空置率上升、物业价格和租金下降的情况。 2.过度开发的诱因 过度开发的诱因主要有三个方面，即开发商对市场预测的偏差、开发商之间的博弈和非理性行为以及开发资金的易得性。 (三)房地产泡沫和过度开发的区别与联系 1.房地产泡沫和过度开发的区别 (1)过度开发和泡沫是反映两个不同层面的市场指标 (2)过度开发和泡沫在严重程度和危害性方面不同 (3)过度开发和泡沫在房地产周期循环中所处的阶段不同 (4)市场参与者的参与动机不同 (四)房地产泡沫的衡量 我们可以从多个角度，来考察房地产市场上是否存在价格泡沫。 |
