成本法
1成本应为社会平均成本,即客观成本 2注意各种物业的价格构成(及商品房,农地征用,拆迁房屋) 3注意保险估价不计地价,评估抵押价值时的土地价值考虑是否正确,看是直接还是间接损失,如不可修复,应有说明 4销售税费的依据是销售收入不是成本,税费的构成是否正确 5入股的估价应说明入股后的用途 6注意计税方式是否正确,如房产税要减去原值得10-30%,个人按市场价格出租居民用房4%,营业税3% 7折旧计算是否正确(包括年限和项目,公式) 8用成本计算而非成本价 9长寿命的折旧要减去短寿命的重置价格 假设法
1预期的价值应减去管理费销售费税和购入土地的税费 2察看项目是否齐全 3看传统方法和现金流法的注意事项,现金流不计利润和利息,传统不折现 4注意项目必须是有投资开发和在开发潜力的房地产 5其未来的用途应该合法和符合最高最佳使用原则 6、最佳开发利用方式的确定、分析是否充分; 7、估算开发总价值若用比较法确定,比较过程中应有相当的说明,若用收益法要注意收益法中常见的问题; 七) 估价结果确定(详细说明估价结果及其确定的理由) 再仔细看看以下: 1对照估价规范看估价报告案例是否符合规范格式,内容描述项目是否完全、合适,书写方式,用词称呼、符号、序号、术语、大写、错别字等是否准确。 2察看估价方法是否与估价目的,估价对象适用,估价技术路线是否正确 3估价时点是否准确 4修正年限是否正确 5检查计算是否正确,前后数据是否照应一致 6对采用的方法是否有合理的说明和理由 7任何一项数据都应有来源依据,必要时说明 8注意利息的计算方式,期限 9报告有效期应以报告完成之日为准 10现实用途和法定用途相符 11注意对价格的称谓是否错误(比准,收益,积算)
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