2014中级会计师《中级会计实务》微笔记：投资性房地产的初始计量和投资性房地产
投资性房地产的转换
1、房地产的转换，是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。企业必须有确凿证据表明房地产用途发生改变，才能将投资性房地产转换为非投资性房地产或者将非投资性房地产转换为投资性房地产。这里的确凿证据包括两个方面：一是企业董事会应当就改变房地产用途形成正式的书面决议，二是房地产因用途改变而发生实际状态上的改变。
2、房地产转换的会计处理
A.非房地产企业
| 成本模式下的转换 （完全是对应结转） | 公允价值模式下的转换 | （1）自用房地产转换为投资性房地产
借：投资性房地产【原值】
累计折旧（累计摊销）
固定资产减值准备（无形资产减值准备）
贷：固定资产（无形资产）【原值】
投资性房地产累计折旧（投资性房地产累计摊销）
投资性房地产减值准备 | （1）自用房地产转换为投资性房地产
借：投资性房地产——成本【公允价值】
累计折旧（累计摊销）
固定资产减值准备（无形资产减值准备）
公允价值变动损益【借差】
贷：固定资产（无形资产）【原值】
资本公积——其他资本公积【贷差】 | （2）投资性房地产转换为自用房地产
借：固定资产（无形资产）【原值】
投资性房地产累计折旧（投资性房地产累计摊销）
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产【原值】
累计折旧（累计摊销）
固定资产减值准备（无形资产减值准备） | （2）投资性房地产转换为自用房地产
借：固定资产（无形资产）【公允价值】
公允价值变动损益【借差】
贷：投资性房地产——成本
——公允价值变动
公允价值变动损益【贷差】
|
B、房地产企业
| 成本模式下的转换 | 公允价值模式下的转换 | （1）作为存货的房地产转换为投资性房地产
借：投资性房地产【账面价值】
存货跌价准备【已计提存货跌价准备】
贷：开发产品 【账面余额】
| （1）作为存货的房地产转换为投资性房地产
借：投资性房地产——成本【公允价值】
存货跌价准备【已计提存货跌价准备】
公允价值变动损益 【借差】
贷：开发产品 【账面余额】
资本公积——其他资本公积【贷差】 | （2）投资性房地产转换为存货
借：开发产品 【账面价值】
投资性房地产累计折旧
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产【账面原值】 | （2）投资性房地产转换为存货
借：开发产品 【公允价值】
公允价值变动损益【借差】
贷：投资性房地产——成本
——公允价值变动
公允价值变动损益【贷差】 |
投资性房地产的初始计量和后续计量
一、初始计量
（一）外购的投资性房地产
外购投资性房地产的成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日起，再从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。
（二）自行建造的投资性房地产
企业自行建造（或开发，下同）的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将其确认为投资性房地产。
企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应当先将自行建造的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。
二、后续计量
（一）成本模式和公允价值模式
投资性房地产的后续计量具有成本和公允价值两种模式，通常应当采用成本模式计量，满足特定条件时可以采用公允价值模式计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
| 成本模式计量 | 公允价值模式计量 | 2.会计处理
（1）计提折旧或摊销
借：其他业务成本
贷：投资性房地产累计折旧
投资性房地产累计摊销
| 2.会计处理
（1）不计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允价值计量。
①投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，会计处理为：
借：投资性房地产——公允价值变动
贷：公允价值变动损益
②公允价值低于其账面余额的差额，做相反的会计分录。 | （2）取得的租金收入
借：银行存款
贷：其他业务收入 | （2）取得的租金收入
借：银行存款
贷：其他业务收入 | （3）经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备
借：资产减值损失
贷：投资性房地产减值准备 | — |
注意：公允模式下“三不”：不折旧、不摊销、不计提减值准备
（二）投资性房地产后续计量模式的变更
企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。只有在房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值模式条件的情况下，才允许企业对投资性房地产从成本模式计量变更为公允价值模式计量。
成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（盈余公积、未分配利润）。
已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
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