商品房买卖中出卖方违约应双倍返还定金

　　随着人们生活水平不断提高，购买一套可心住房是许多家庭的梦想。然而，在商品房认购中，人们常会与霸王条款不期而遇，并因此招至无端的烦恼。记者日前走访了沈阳市消费者协会，为此，专家为广大购房者支招，并为消费者维护自己的合法权益提供法律依据。

　　沈阳市消费者协会副会长李彬介绍，就眼下接到的有关购买商品房的投诉来看，因定金引发的投诉比较多。其中一个重要原因，就是在一些购房条款上写有："认购人签订本认购书时，即交付定金2万元，本认购书签订后，定金不退还。"的字样。李彬说，这属于典型的不平等格式条款，严重违反了《担保法》及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定。

　　他说："《商品认购合同》中的定金一般是为了保障签订《商品房买卖合同》而支付的，性质是立约定金，在防范交易风险中起着重要的作用。当《商品房买卖合同》签订后，定金一般抵作房款。当认购人因自身过错，不能签订《商品房买卖合同》时，则无权要求开发商返还定金。但是，定金同时也应当是对开发商的约束，如果因开发商过错导致双方不能签订《商品房买卖合同》时，开发商应当向认购人双倍返还定金。"

　　据了解，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定："出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买卖人。"同时，我国《担保法》第八十九条规定："当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不属于约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。"

　　李彬说："认购合同签订后，无论何种原因，都不退还定金，这是单纯站在开发商的立场上设立的条款。说穿了，开发商是想用这个条款来约束认购人，而对自己不设任何约束，显然与定金条款的本质相背离，属于典型的霸王条款。"

　　为此，这位副秘书长建议购房者应要求售房者把条款改成："认购人签订本认购书时，即交付定金2万元。本认购书签订后，由于认购人的原因或过错，不能签订《商品房买卖合同》时，则无权要求开发商(出卖方)返还定金;因不可归责于当事人双方一事由而导致《商品房买卖合同》不能订立的，出卖方应将定金返还买受人;因出卖方原因或过错而导致不能签订《商品房买卖合同》的，出卖方应双倍返还认购人的定金。"

　　商品房买卖中出卖方违约应双倍返还定金的延伸内容--商品房的分类

　　1.内销商品房，指房地产开发企业通过实[1]行土地使用权出让形式，经过政府计划主管部门审批，建成后用于在境内范围(目前不包括香港、澳门特别行政区和台湾)出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。

　　2.外销商品房，指房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定，通过实行土地批租形式，报政府计划主管部门列入正式项目计划，建成后用于向境内、外出租的住宅，商业用房及其他建筑物。

　　为进一步简化交易手续、刺激住房消费，按照总量控制、合理平稳的原则，北京市政府1999年11月发文规定，除花园式住宅、部队住房和按照市政府制定的租金标准出租的公有住房(廉租房)外，普通内销商品房、侨汇房、经济适用住房，职工已购公有住房、动迁房、职工住宅和其他划拨土地上的住房交易，统一归并为内销商品住房交易，销售对象为中国境内的公民、法人、其他组织和改革开放后赴境外的中国公民。

　　2002年9月1日，北京市取消内、外销商品房的区别。在市场经济条件下，任何推向市场的，并可以自由买卖交易的房屋都应该是一种商品。