按揭购买第二套商品房省钱有高招
京“十五条”出台后，房贷市场引起很大反响。“二套房贷”终于出现了政策性松动。不少购房人开始琢磨是不是该按揭购买第二套房产。“伟嘉安捷”指出，按揭购买第二套商品房省钱也有高招，不妨使用公积金贷款。 按揭购买第二套房产，公积金贷款是最佳省钱办法。因为公积金贷款对第二套房政策相对较宽松，如果借款人第一套房的公积金贷款已结清，若再次使用公积金贷款买房仍然会被视为首次住房，不受二套房的政策限制。如果是夫妻双方贷款买房，不论是在结婚前还是在结婚后办理的公积金贷款，只要夫妻双方中有一方办理过公积金贷款，在尚未还清贷款之前是不可以再次申请公积金贷款买房的，只有结清了上套住房的贷款后才可以申请公积金贷款购买新的住房，同时仍可按首套住房政策执行。 公积金贷款利率较低，5年以上是3.87%，5年以下是3.33%。借款人即便首套住房是用商业贷款，第二套房用公积金贷款时仍然可比照首套住房利率执行。而商业贷款购买第二套房的利率是基准利率的1.1倍，即6.53%。从这一点来看，公积金贷款低利率的优势发挥更到位。以50万20年贷款为例，在不考虑提前还贷的前提下，公积金贷款每月可少还740.94元，20年累计可节省177825.85元利息，为借款人减负很多。 另外，公积金贷款购买政策性住房优惠较多，现在购买经济适用住房、廉租房、集资合作建房等具有社会保障性质的政策性住房，最低首付款比例可到10%。同时购买政策性住房的借款申请人，不受北京住房公积金缴存时间的限制，只要建立住房公积金账户且处于缴存状态就可以申请。
按揭购买第二套商品房省钱有高招的延伸内容--商品房的分类
1.内销商品房，指房地产开发企业通过实[1]行土地使用权出让形式，经过政府计划主管部门审批，建成后用于在境内范围(目前不包括香港、澳门特别行政区和台湾)出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。 2.外销商品房，指房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定，通过实行土地批租形式，报政府计划主管部门列入正式项目计划，建成后用于向境内、外出租的住宅，商业用房及其他建筑物。 为进一步简化交易手续、刺激住房消费，按照总量控制、合理平稳的原则，北京市政府1999年11月发文规定，除花园式住宅、部队住房和按照市政府制定的租金标准出租的公有住房(廉租房)外，普通内销商品房、侨汇房、经济适用住房，职工已购公有住房、动迁房、职工住宅和其他划拨土地上的住房交易，统一归并为内销商品住房交易，销售对象为中国境内的公民、法人、其他组织和改革开放后赴境外的中国公民。 2002年9月1日，北京市取消内、外销商品房的区别。在市场经济条件下，任何推向市场的，并可以自由买卖交易的房屋都应该是一种商品。 (六)买主在房屋买卖发生地没有正式户口的; (七)超过房管部门评议价格的; (八)违章建筑、空地、宅基地不准出卖，整幢楼房不准买卖; (九)单位购买私人房屋的; (十)利用房屋买卖投机倒把，牟取暴利的; (十一)五在用于抵押担保的房屋。 五;办理房屋买卖合同公证的程序 房屋买卖合同公证属于涉及不动产转让的公证事务，根据(公证程序规则(试行》第十一条第二款规定，应当由不动产所在地，即房屋所在地的公证处管辖。 (一)应提交的证件、材料" 申办房屋买卖合同公证，当事人应当提交以下证明材料’: 1·申请人的居民身份证及复印件;委托代理人代办的，·代理人应提交身份证件和授权委托书; 2·卖方要提供房屋所有权证书及复印件; 3·出卖共有的房屋，卖方应提交其他共有人同意出卖的书面意见;· 4·草拟的房屋买卖合同文本;当事人可以请公证机关代为草拟; 5·单位购买私房的，买方应当提交房屋管理部门批准买房的批准文件; 6·公证机关认为需要提供的其他证明材料。如房屋蓝图，房屋管理部门对房屋的估价报告等。 (二)重点审查的内容 公证机关办理房屋买卖合同公证应当重点审查以下内容: 1·当事人的身份、资格和民事行为能力;如北京等大城市规定，购买当地的私有房屋，买方必须具有当地户口，外地人、华侨或外国人及港澳台同胞购买的，须经当地房产管理部门批准; 2·卖方是否享有出卖房屋的所有权，产权有无纠纷;共有房屋是否征得共有人同意，共有人是否放弃了优选购买权; 3·买卖双方的意思表示是否真实; 4·房屋所在位置、"面积、结构等基本情况，买卖价格是否公平、合理、合法; 5·房屋是否已设定抵押或其他担保物权，抵押权人或担保人是否同意出售并放弃了优先权; 6·合同条款是否完备，内容是否真实、合法，文字是否准确; 7·有关批准手续是否齐备，证明材料是否齐全; 8·买方是否具有购买能力;分期付款的，要审查买方资金是否落实，有无保障，如有疑问则应要求买方提供必要的担保; 9·房屋是否正在出租，承租人是否主张优先权等。 (三)出证 经审查，公证处认为当事人具有完全的民事行为能力，意思表示真实，合同内容和形式真实、合法的，应当及时出具公证书。 六、办理房屋买卖合同公证应注意的问题 (一)房屋买卖合同公证，要在房管部门评议批准的基础上给予证明。买卖价格要按质论价，估价的办法要根据国家的价格政策，参照房屋实际造价，新旧程度及市场房价而定，并经房管部门批准。在农村，根据当地同类房屋的价格，由买卖双方直接交易，随行就市，防止变相高价套购。 (二)产权人死亡的，其家属在末办理继承权公证前不得处理房产。 (三)房屋买主如其户口不在房屋所在地的，则要按当地政府或房管部门的规定办理。 (四)国家禁止单位购买私人房屋，目的是为了防止单位挤占公民的房屋使用面积。如单位确属缺房，须经县级以上政府批准，才能购买私房。 (五)房屋买卖合同签订时规定卖方负责向买方交空房者，须等房内住户腾交后再行成交和办理公证;以避免房客无处搬家或其他问题致使卖方不能按期交房，造成多方面纠纷。(六)要坚决揭露、制止和打击利用房屋买卖进行投机倒把，牟取暴利的非法行为。 七、案例公证理顺法律关系，保护房产交易各方利益 (案由] 上海古北(集团)有限公司(下称"古北公司")是一家大型房地产开发企业，公司采取的是投资一块、建造一块、销售一块，然后再投资、再建造、再销售的循环开发模·式。因而，如何及时进行销售，资金如何及时到位，就成为下一轮开发能否进行的前提条件。古北公司为了更多地销售房屋，采取了一套灵活的促销方式，也就是只要购买方先付一笔预付款，就将房屋先行交付给买方使用，然后买方分3，5年付清剩余房款。但对于"开发商来说，这一方式虽然有利于销售，却不利于资金及时回笼。因此，古北公司在交付房屋的同时，要买方与其同时签署一份委托合同，由买方授权古北公司在将来有了明确的贷款银行后，可以将买方所购房屋向贷款银行进行抵押贷款，由此使房款能迅速到位。发展商的这一营销思路是否与法律相符?公证处能否对此办理公证?这成为商品房公证中一个值得探讨的新课题。 [案情简介] 在办理公证过程中，公证员发现有一系列法律问题需要解决。如，如何保证发展商将买方所购期权房屋向银行设定抵押时不侵犯买方的权利?如何保证买方按期付清全部房款后及时解除抵押?等等。公证员根据房地产市场的客观需要和相关法律规定帮助当事人完善了包括《预售合同》(先行交付使用房屋分期付款协议书八《委托合同)和《抵押贷款合同》在内的一整套法律文件，并进行了相应的公证。具体作法是: 第一，解决买方的权利应得到保护的问题。公证处指导发展商与买方同时签订《预售合同》和《先行交付使用房屋分期付款协议书儿明确规定买方的分期付款必须首先用于发展商向银行归还贷款;同时，在买方授权给发展商的《委托合同》中明确规定:发展商以买方所购房屋向银行进行抵押担保的贷款总额不得超过买方未付清的剩余房款的数额，否则即为越权代理，侵犯了买方利益，由此设定的抵押无效。此外，《委托合同》文本还约定，发展商将来代表买方与贷款银行所签订的(抵押贷款合同》必须经上海市公证处公证生效，以便由公证处对发展商是否有越权代理行为进行监督。这样既保护了买方(抵押人)的利益，也维护了银行(抵押权人)的利益，便银行贷款所获抵押担保合法有效。 第二，对贷款银行与古北公司作为买方代理人签订的《抵押贷款合同》，经公证员建议增加以下约定:在贷款银行设立古北公司的还贷账户，买方分期缴付的房款必须划人该账户用于古北公司还贷;一旦买方按期将所有房款付清并汇人还贷账户，贷款银行必须立即出具解除抵押的书面文件。这不仅使贷款银行的贷款归还有了保障，也使买方的房屋期权及所有权得到了保护。 第三，在本案中，面对的是四个类型不同、互不相关的合同，即发展商与买方签订的(先行交付使用房屋分期付款协议书(委托合同)以及贷款银行与买方代理人的发展商签订的(抵押贷款合同凡通过公证员提供的大量法律意见，对合同文本进行认真的补充、修改，使四个互不相关的合同在内容上互相联系，成为一个有机整体，把发展商、购买方、贷款银行各方当事人的权利与义务紧密地联系起来。这样就在法律上为各方当事人实现其各自的经济利益提供了保障。具体来说，发展商古北公司通过先行交付使用分期付款的灵活方式将房屋更多地销售出去;买方有一个宽松的付款方式，减少了因购房而带来的经济上的压力，同时在房款付清之前，就可使用房屋;而发展商通过买方的委托授权，将买方所购期权房屋设定抵押，能顺利地获得银行贷款，便所需建设资金及时到位;贷款银行则通过接受抵押担保并设立还贷的专用帐户，减少了金融风险。 综上所述，通过公证员的努力，为当事人理顺了法律关系，保护了各方利益，便公证起到了预防纠纷的作用。 |
