购买的预售商品房能否转让

　　问：购买的预售商品房能否转让?如何转让?

　　答：购房者购买了开发商预售的期房以后，由于种种原因，在房产权交付之前想转让期房，这是很正常的事情，当然可以转让，但要办理一定的手续。预售商品房再转让的前提条件，首先是《商品房预售契约》应在有效期之内。在具备这一前提条件后，按照有关商品房转让的规定，其办理程序如下：

　　(1) 转让方与受让方须签订转让合同(一式4份)，合同中应载明转让的预售契约编号、转让原因、转让金额、转让面积、转让方与受让方的权利和须承担的义务等内容。其中，转让金额与原预售契约价款相一致。转让合同需经开发企业认可、签字盖章。

　　(2) 转让双方持预售契约、转让合同及有关证件到销售登记的交易管理部门申办预售转让登记。经审核转让合同并符合规定的，经办人填写《预售商品房转让审批表》，报当地房屋主管部门审查。

　　(3) 交易管理部门对批准转让的，通知转让双方缴纳印花税。按预售合同金额的2%收取手续费，由转让方支付。转让合同加盖"预售登记专用章"。其中两份印花税的正本由转让方与受让人各执一份，副本由开发企业、交易管理部门各执一份。转让方所持有的预售契约正本移交给受让人，待房屋正式交用后，凭此件办理过户手续。经办人将转让合同副本、转让审批表等有关材料归入原登记留存的预售契约档案。对不准转让的，应通知转让人。

　　(4) 商品房预售登记后，购房人(个人)要求更名的，根据继承权的亲属关系可在预售契约上更名，办理时应出具经公证的亲属关系证明。其他不具亲属关系的应按转让程序办理。 交易双方对房屋的成交价、房屋的品质、房屋的产权状况等都要有明确的认识。但由于这种行为毕竟不属于购房人与企业之间发生的关系，因此为了稳妥起见，此种交易最好是委托律师或房地产中介代理机构代为办理。中介机构在交易过程中可以协助当事人对房屋的价值、成交价格、房屋的品质、房屋的权属状况、房屋的实付条款状况以及房屋原购销合同中的权利约定条款进行评估调查和必要的审核工作，从而保障交易双方当事人的利益。如果委托中介机构代理成交了房屋，中介公司一般要向购房者一方收取2%-3%的代理佣金，如果原房屋所有人未交纳契税，购房一方还要补交3%-6%的契税，转让方如果出售价格高于购买价25%，还要根据差价的幅度交纳增值税。中介机构在交易过程中能起到的另外一个重要作用就是，为当事人双方办理繁琐的房屋过户交易手续。

　　购买的预售商品房能否转让的延伸内容--商品房的分类

　　1.内销商品房，指房地产开发企业通过实[1]行土地使用权出让形式，经过政府计划主管部门审批，建成后用于在境内范围(目前不包括香港、澳门特别行政区和台湾)出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。

　　2.外销商品房，指房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定，通过实行土地批租形式，报政府计划主管部门列入正式项目计划，建成后用于向境内、外出租的住宅，商业用房及其他建筑物。

　　为进一步简化交易手续、刺激住房消费，按照总量控制、合理平稳的原则，北京市政府1999年11月发文规定，除花园式住宅、部队住房和按照市政府制定的租金标准出租的公有住房(廉租房)外，普通内销商品房、侨汇房、经济适用住房，职工已购公有住房、动迁房、职工住宅和其他划拨土地上的住房交易，统一归并为内销商品住房交易，销售对象为中国境内的公民、法人、其他组织和改革开放后赴境外的中国公民。

　　2002年9月1日，北京市取消内、外销商品房的区别。在市场经济条件下，任何推向市场的，并可以自由买卖交易的房屋都应该是一种商品。