签订购房合同 小心8大“霸王条款”

　　市消委会昨召开新闻发布会，曝光我市房地产交易合同的不平等格式条款

　　八大“霸王条款”

　　1.产权证备案过长时间，不利商品房买受人办理产权证;

　　2.¥宇屋面外墙业主不能主张权利;

　　3.双方逾期付款及逾期交房时间及Υ约金约定不对等;

　　4.以格式条款明确限制买受人对合同条款不能提出调整主张;

　　5.开发商延期交房免责范Χ过大;

　　6.认购书只规定认购人责任，不规定出卖人责任;

　　7.出卖人单方指定物业管理公司;

　　8.以条款形式规定广告不构成合同组成部分。

　　倾半生积蓄，举全家之力，普通百姓买房实在不是一件轻松容易的事。然而，比沉重经济负担更让买房人郁闷、懊丧，甚至愤慨的，则是随时可能遭遇的“霸王合同”、“霸王条款”。昨日，市消费者权益保护委员会召开新闻发布会，将我市房地产交易合同的不平等格式条款公之于众，提醒消费者对这些“霸王条款”说“不”。

　　10家企业查出8条“霸王条款”

　　来自市消费者权益保护委员会的信息显示，近年来¥市日益火爆，开发商“牛”气十足，房产中介机构和房产销售机构常常利用自身的优势地λ，拟订对消费者不公平、不合理的合同条款，加重消费者的责任，而此类问题目前已经成为消费者投诉的焦点。仅今年1月1日至7月11日，我市12315受理的有关房产中介、房产销售的投诉就达到31件，其中涉及利用格式合同条款侵害消费者权益的投诉占了大半。

　　为推动房产市场的整治与规范，市工商局从今年5月开始，对我市10家房地产龙头企业在交易中使用的各类格式合同进行了检查，对检查发现的格式合同中的不平等格式条款，督促房地产开发企业及时改正。据悉，此次检查的10家企业包括4家国有企业，5家私营企业，以及1家外资企业。日前，市消保委邀请福建联合信实律师事务所的邱兴亮律师，对房产合同中具有典型意义的不平等条款进行了公开点评。

　　霸王条款多“藏身”于补充协议

　　市消费者权益保护委员会秘书长马丁告诉记者，很多开发商利用消费者不熟悉有关交易细节和法律法规，任意修改并且以格式条款形式规避自己应尽的义务，限制消费者应有的权利如知情权、公平交易权等。据介绍，房地产合同中的这些不平等条款主要出现在房地产交易合同的补充协议和附加协议里。

　　记者了解到，购房时不注意看合同内容就草率签字的人不少。马丁说，一些公司就利用这一点，在自己事先拟订的格式条款上用不引人注意的“备注”来制订一些不公平的条款。对这种格式条款，消费者务必多长一个心眼。

　　签订购房合同多长个心眼

　　工商部门提醒说，购房者签订房地产合同时，应特别注意交房条件的界定，是单项验收，还是综合验收。验房时，要按交房约定合同上的约定内容标准对照进行验收，若房产不合条件则不予接收;其次，明确交房通知的送达方式，如购房者在合同约定的地址有变动时应立即与开发商联络;再次，针对不可抗力因素要进行统一界定，不能让开发商自主扩大不可抗力范Χ;最后，保存好书面材料，若是复印件则要求房地产商盖章。这些材料在交房前，开发商都会支持配合，遇房产不合要求，应拒不接收房产。

　　此外，购房者对精美诱人的房产广告要有更多的冷思考。市消费者权益保护委员会也提醒说，买房时应多了解、多比较开发商的诚信。尤其在签订合同时，更应分清房地产合同中的“要约”与“邀请”，以及“定金”和“订金”的内涵界定，搞清合同赋予双方的权利、义务等。遇到分不清的地方，要多请教有经验人士或专业法律人士，对合同中的补充协议要特别慎重。

　　签订购房合同 小心8大“霸王条款”的延伸内容--商品房的分类

　　1.内销商品房，指房地产开发企业通过实[1]行土地使用权出让形式，经过政府计划主管部门审批，建成后用于在境内范围(目前不包括香港、澳门特别行政区和台湾)出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。

　　2.外销商品房，指房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定，通过实行土地批租形式，报政府计划主管部门列入正式项目计划，建成后用于向境内、外出租的住宅，商业用房及其他建筑物。

　　为进一步简化交易手续、刺激住房消费，按照总量控制、合理平稳的原则，北京市政府1999年11月发文规定，除花园式住宅、部队住房和按照市政府制定的租金标准出租的公有住房(廉租房)外，普通内销商品房、侨汇房、经济适用住房，职工已购公有住房、动迁房、职工住宅和其他划拨土地上的住房交易，统一归并为内销商品住房交易，销售对象为中国境内的公民、法人、其他组织和改革开放后赴境外的中国公民。

　　2002年9月1日，北京市取消内、外销商品房的区别。在市场经济条件下，任何推向市场的，并可以自由买卖交易的房屋都应该是一种商品。