一级建造师工程法规高频丢分点:建设工程物权制度 一、精准考点采集 1．掌握物权的法律特征。 2．重点掌握物权的种类。物权是指权利人对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。  3．土地所有权和建设用地使用权概念比较简单，记忆掌握即可。 4．地役权比较抽象，要求理解掌握。 地役权从性质上说，是按照当事人的约定设立的用益物权。地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。 5．物权的设立、变更、转让和消灭要求理解。重点是不动产和动产的区别。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。 动产物权的设立和转让，自交付时发生效力。 二、高频答疑点 1．什么是用益物权? 答：用益物权指当事人依据法律规定，用益物权人对他人所有的不动产或动产，依法享有的占有、使用和收益的权利。它主要包括土地承包所有权、宅基地使用权、建设用地使用权和地役权。 2．地役权与用益物权是什么关系? 答：地役权是指为使用自己不动产的便利或为提高其效益而按照合同约定利用他人不动产的权利。地役权具有以下特点：其一，地役权是按照当事人的约定设立的用益物权；其二，地役权是存在于他人不动产上的用益物权；其三，地役权是为了需役地的便利而设立的用益物权。简单地说，地役权属于用益物权的一种。 3．不动产物权的设立、变更、转让和消灭在什么情况下生效? 答：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。需要注意的是，依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 4．船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人有什么特殊的含义? 答：简单举例，甲某已将汽车转让给乙某，但还没有登记，此时，甲又将汽车卖给丙某，并且丙不知道乙已经购买，这时，丙的买卖关系也是成立的。 三、考题解析常见丢分点 1．根据《物权法》，建设用地使用权属于（ ）。[2010] A．所有权 B．用益物权 C．担保物权 D．留置权 【答案】B 【解析】建设用地使用权是用益物权，指当事人依据法律规定，用益物权人对他人所有的不动产或动产依法享有的占有、使用和收益的权利。担保物权是指担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利。所有权是指所有人对自己的不动产或者动产依法享有占有、使用、收益、处分的权利。2．建设单位需要使用相邻企业的场地开辟道路就近运输建筑材料。双方订立合同，约定建设单位向该企业支付用地费用，该企业向建设单位提供场地。在此合同中，建设单位拥有的权利是（ ）。[2011] A．相邻权 B．地役权 C．土地出租权 D．建设用地使用权 【答案】B 【解析】地役权，是指为使用自已不动产的便利或为提高其效益而按照合同约定利用他人不动产的权利。 3．关于物权的说法，正确的有（ ）。[2010] A．所有权和抵押权可以同时存在于同一不动产之上 B．用益物权和抵押权可以同时存在于同一不动产之上 C．国家所有土地的所有权和使用权都不能转移 D．建设单位可以与政府部门签订土地出让合同拥有该地的所有权 E．两个抵押权可以同时存在于同一不动产之上 【答案】BDE 【解析】所有权包括占有、使用、收益、处分，与抵押权是不能存在于同一不动产上的。 4．当事人之间订立有关设立不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，该合同效力情形表现为（ ）。[2011] A．合同自成立时生效 B．合同自办理物权登记时生效 C．未办理物权登记合同无效 D．未办理物权登记不影响合同效力 E．合同生效当然发生物权效力 【答案】AD 【解析】物权效力与合同效力相区分原则：物权效力由物权法评价，合同效力由合同法评价。合同效力与物权效力无关。 四、摸底练习题单项选择题 1．权利人对于自己所有物享有的占有、使用、收益和处分的权利，称为（ ）。 A．抵押权 B．所有权 C．留置权 D．质权 2．用益物权不包含（ ）权能。 A．占有 B．使用 C．收益 D．处分 3．以下属于用益物权的是（ ）。 A．地役权 B．抵押权 C．质权 D．留置权 4．建设用地使用权属于（ ）。 A．所有权 B．用益物权 C．担保物权 D．留置权 5．按照《物权法》规定，建设用地使用权自（ ）时成立。 A．合同签订 B．合同生效 C．登记 D．支付出让金 6．某贷款合同，借款方以一块农田的承包经营权向贷款方做抵押担保，但未到县级主管部门办理抵押登记，贷方即拨付了借贷资金。按照相关法律规定，该抵押合同（ ）。 A．在贷款方将资金拨付至借款方账户时生效 B．由于事先未获得县级主管部门批准，属于无效合同 C．当事人双方签字盖章后即生效 D．借贷双方办理完抵押登记手续后生效 7．甲公司将在乙公司办公楼附近实施基坑爆破，爆破前乙公司有权采取的物权保护方法是（ ）。 A．请求确认权利 B．请求恢复原状 C．请求消除危险 D．请求损害赔偿 8．甲公司在乙公司办公楼附近实施基坑爆破，爆破后乙公司房屋受损，对此，乙公司有权采取的物权保护方法是（ ）。 A．请求确认权利 B．请求停止损害 C．请求消除危险 D．请求损害赔偿 9．关于国有土地建设用地使用权的说法，错误的是（ ）。 A．国有土地建设用地使用权属于用益物权 B．国有土地建设用地使用权可以通过出让或划拨方式设立 C．国有土地建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要可以征收 D．国有土地建设用地使用权期间届满的，自动续期 10．甲有一套房屋，因房屋距离工作单位较远，决定将房屋卖掉。7月15日乙找到甲，愿以160万元价格买下。次日，乙支付给甲100万元，甲遂将钥匙交给乙，但未办理产权过户登记。同年8月10日，甲又以200万元价格将该房卖给丙，并在8月15日与丙办理了房屋过户手续。下列关于本案合同与物权的说法，正确的有（ ）。 A．甲与乙的合同有效，与丙的合同无效 B．两个合同都已成立但均未生效 C．由于已将钥匙交给了乙，因此，房屋的所有权属于乙 D．甲与丙办理了房屋过户登记手续，因此，房屋的所有权属于丙。 11．下列关于不动产物权的设立、变更、转让和消灭的叙述，正确的是（ ）。 A．经依法登记，发生效力 B．合同签字盖章，发生法律效力 C．公证时，发生效力 D．属于国家所有的自然资源，所有权也必须登记多项选择题 12．国有建设用地使用权的用益物权，可以采取（ ）方式设立。 A．出租 B．出让 C．划拨 D．抵押 E．转让 13．工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，（ ）。 A可以采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让 B．应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让C可采用出让或者划拨的方式设立 D．应当采用出让或者划拨的方式设立 E．严格限制以划拨方式设立土地使用权 14．下列属于用益物权的有（ ）。 A．地役权 B．宅基地使用权 C．土地承包经营权 D．收益权 E．处分权 15．某施工单位在施工过程中，由于所采取的保护措施不当，致使与该工程毗邻的商业建筑开裂，对此，受影响的居民可向该施工单位请求（ ）。 A．确认物权 B．排除妨碍 C．恢复原状 D．返还原物 E．赔偿损失 【答案】 单项选择题 1．B2．D3．A4．B5．C6．C7．C8．D9．D10．D11．A 多项选择题 12．BC13．BE14．ABC15．CE 【解析】 9．自动续期的是住宅用地，不是所有的用地都能自动续期。 11．合同生效与不动产登记是两个不同的事件。合同生效后，当事人可能进行了不动产登记而使不动产物权的设立、变更、转让和消灭行为生效，也可能没有进行不动产登记而使得不动产物权的设立、变更、转让和消灭行为不生效。此时，当事人需要为未能履行合同约定的义务而承担违约贡任。 |
